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華信電子週報   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

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主題:

10分鐘搞懂~「現金流量分析法進階觀念-下篇」

前言:在「現金流量分析法進階觀念-上篇」的電子報中,瞭解到折現率Y若使用WACC法與債務保障比率法求取,計算淨收益NOI(CFk)時,償債支出D、利息I、稅T等皆不應該扣除。那NOI=有效總收益-營運費用,在眾多費用項目中,又有哪些是該扣除哪些不該扣除呢?

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10分鐘搞懂~「現金流量分析法進階觀念-上篇」

前言:在之前的電子報中,提到估價有三大方法-成本法、比較法、收益法,其中又以收益法建立在許多合理且財務可行的假設下,因此收益法求出之不動產價格失之毫釐謬以千里,故本期電子報將對收益法-折現現金流量分析法進行簡單整理,讓大家能夠進一步瞭解。

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10分鐘~搞懂聽證會(下篇)

前言:在上期電子報已針對聽證會先做初步介紹,相信讀者應有簡單認識,接續本篇針對都市更新中有關目前之都市更新作業增加「聽證」程序作說明。如有錯誤或遺漏之處,尚請不吝指正,謝謝!。

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華信電子週報   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

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分鐘~搞懂聽證會(中篇)

前言:在上期電子報已針對聽證會先做初步介紹,相信讀者應有簡單認識,接續本篇針對行政程序法中有關『舉行聽證之規定』作說明。如有錯誤或遺漏之處,尚請不吝指正,謝謝!。

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分鐘~搞懂聽證會(上篇)

前言:在實務上運作如:都市更新、市價徵收等,有關於民眾權益時,政府單位通常會召開各種大大小小會議,用以聽取民眾意見,但民眾往往會分不清楚各種會議之內涵,因此本篇電子報先將針對實務上最常聽到的聽證會作說明,而後接續另針對公聽會、說明會、陳述意見之內涵依序分不同期數做說明。本期將先針對法律上有關聽證會作說明,如有錯誤或遺漏之處,尚請不吝指正,謝謝!。

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10分鐘搞懂~地上權不動產(下篇)

前言:上期簡短介紹地上權不動產,本期將深入探討地上權不動產於住宅及商業用兩種不同目的之選擇。在臺灣民眾既有之「有土斯有財」的觀念下,地上權不動產之觀點挑戰國人傳統的思維,能否接受地上權不動產以及地上權不動產未來的發展趨勢為何?

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10分鐘搞懂~地上權不動產(上篇)

前言:近幾年,台灣房價居高不下,歷年創新高,反觀國民所得、薪資水準成長有限,想在台北擁有一間房子,房價所得比高達14.6倍,貸款負擔率為61.87%,等於民眾需要節省生活所需約14年可以達成願望;房價高漲、薪資所得成長有限已成為台灣人民民怨之首,政府為了解決都市地區房價及所得比不合理之狀況,陸續實施奢侈稅、豪宅稅、自用住宅上限修訂及實價課稅等,此外實施「變產置產;永續經營」及「賣小地留大地-永續經營」政策,配合土地資源在都市地區相對稀少的狀況下,導致地上權不動產逐漸到重視,政府有效達到政策的實施及土地利用;建商以較低的成本進行開發建設;民眾在相對較低的價格入住都市地區,對政府、建商及民眾來說增加一種新選擇。

      此外,電子週報於第99100期報導地上權及其估價方法,可供讀者前往參閱。

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10分鐘~搞懂從景氣循環、選定房市進場時機(下篇)

前言大雄最近看到電視,因為過年拜拜豬肉價格飆漲到每台斤80元,發現這行業有利可圖,於是開始踏入養豬這產業。於一月開始養,到七月小豬長大時卻發現豬肉價格只剩當初的一半......在上一期華信電子報提到了周期循環會決定廠商製造財貨的時間點,以及一般財貨和房地產的不同,這期要探討的是當大雄興高采烈低跑去養豬,最後是虧錢的例子,來看建商投資房市造成房價浮動原因,到生產完成時價格形成呈現動態波動的現象。惟如有錯誤或遺漏之處,仍尚請不吝指正,謝謝!。

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10分鐘~搞懂從景氣循環、選定房市進場時機(上篇)

前言不少分析師、專家、學者都會預測未來房市是否看漲或看跌,房市影響因素種類不但多,層面也廣,受到如股市、銀行存放款利率、政治、經濟、社會因素等等諸多因素所牽連。然而專家、學者再提出看法時並未提出總體數據進行項目分析,多數是採用經驗法則,所以房地市場有流傳有一說:「房地產景氣七年一循環。」也是從過往歷史經驗得來。最近房市多頭看空,預測房市將面臨向下修正,從2002SARS至今已經上漲十二年之久,打破以往的經驗法則。本週華信將先淺談景氣循環的概念,還有為何房地產週期時間如此長,下週再介紹投資者要如何選擇進場時機。惟如有錯誤或遺漏之處,仍尚請不吝指正,謝謝!

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10分鐘~搞懂估價相關之證券發行人財務報告編製準則

前言:上期已針對「保險業財務報告編製準則」相關估價規定以作介紹,而本期電子報接續對「證券發行人財務報告編製準則」相關估價規定說明。如有錯誤或遺漏之處,尚請不吝指正,謝謝!

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10分鐘~搞懂估價相關之保險業財務報告編製準則

前言:考量國際間之商業交易日趨頻繁,國內企業設置海外子公司之情形亦漸普遍,國內企業之會計資訊與國際規定一致,將可節省企業編製相關報表之成本,有助於企業之國際化,並利於吸引外資投資國內企業,為與國際接軌,目前國內改採IFRSs編製財務報表,而金融監督管理委員會於民國1030110日修正「保險業財務報告編製準則」;於民國1021230日修正「證券發行人財務報告編製準則」。本期之電子週報,將先針對「保險業財務報告編製準則」與估價相關事項彙整,關於「證券發行人財務報告編製準則」之修正將於下期再另行說明,如有錯誤或遺漏之處,尚請不吝指正,謝謝!。

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<不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

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10分鐘~ 上市櫃公司不動產採市價入帳

前言:國際財務報導準則(IFRS)第一階段實施於國內上市上櫃公司、興櫃公司及金融業依IFRS編製財報已即將屆滿一年,金管會因企業界反映及不動產實價登錄實施等因素下,決定提前檢討IFRS關於不動產入帳規定,並於日前對一千多家上市櫃公司全面展開調查,了解各公司對不動產入帳方式之看法以及一旦採行後可能的相關影響。由於此部分一旦開放對於上市櫃公司增值利益將高達上千億元以上,尤其對擁有大批土地的壽險公司及相關資產股公司將是一大利多,故本期電子報將針對國際財務報導準則關於不動產、廠房及設備採市價入帳相關規範讓大家有更深入的了解,惟如有錯誤或遺漏之處,仍尚請不吝指正,謝謝!

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10分鐘搞懂不動產面積單位與換算(下篇)

前言:上一期之電子週報特別針對臺灣、大陸、香港地區之不動產(大陸多稱為「房地產」、香港多稱為「地產」)面積單位與換算做介紹,本期則整理出相關單位換算表,並加入歐、美之英畝(acre)、美畝(acer)做比較,最後再舉相關案例說明換算方式,惟如有錯誤或遺漏之處,仍尚請不吝指正,謝謝! 

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10分鐘搞懂不動產面積單位與換算(上篇)

前言:在臺灣,不動產之計算單位隨產品別不同而有不同之習慣衡量單位,例如計算建物面積多以「平方公尺」或「坪」為單位,計算農地面積多以「甲」或「分」為單位,其中有關「平方公尺」與「坪」之換算方式,相信很多讀者都知道「1平方公尺等於0.3025坪」,但卻不知道其換算之由來;再者,隨著兩岸三地往來互動頻繁,已有為數不少之臺灣民眾到大陸或香港置產,以大陸為例,多以平方米(即臺灣之平方公尺)計算土地或建物之面積,至於香港地產界則偏好使用「平方呎」(即英國之平方英尺)計算樓宇面積。故本期電子報特別針對臺灣、大陸、香港地區之不動產(大陸多稱為「房地產」、香港多稱為「地產」)面積單位與換算做介紹,於下一期則整理出相關單位換算表,並融入歐、美之英畝(acre)、美畝(acer)做比較,最後再舉相關案例說明換算方式,惟如有錯誤或遺漏之處,仍尚請不吝指正,謝謝!

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<不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

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10分鐘搞懂不動產(土地)開發流程及注意事項

前言:依不動產估價技術規則第3條規定:「不動產估價師應經常蒐集與不動產價格有關之房地供需、環境變遷、人口、居民習性、公共與公用設施、交通運輸、所得水準、產業結構、金融市場、不動產經營利潤、土地規劃、管制與使用現況、災變、未來發展趨勢及其他必要資料,作為掌握不動產價格水準之基礎。」本事務所於進行建地價格評估時,為確切掌握其土地開發分析價格,特依循一般「不動產(土地)開發流程」,蒐集相關必要資料。本期之電子週報,即針對不動產(土地)開發流程及注意事項作介紹,如有錯誤或遺漏之處,尚請不吝指正,謝謝!。

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10分鐘搞懂收益法之『直接資本化法』(實務篇)

前言:本事務所於上一期之電子週報,已針對收益法中之直接資本化法相關法條規定做了詳細介紹,本期之電子週報將藉由實務上估價的案例使讀者們了解利用「直接資本化法」求取收益價格時需要考慮哪些因素,祈能幫助大家建立完整觀念。惟如有錯誤或遺漏之處,尚請不吝指正,謝謝!

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10分鐘搞懂收益法之直接資本化法(理論篇)

前言:在不動產估價技術規則第三章估價方法中,明訂有比較法、收益法及成本法等三小節,而本所發行之電子報亦陸續於4至第5(成本法之土地開發分析法)17至第18(成本法之建物成本)19至第20(比較法)61至第62(收益法之折現現金流量分析法),針對上述不動產估價三大方法進行法規理論與實務運用之循序介紹,再來本期及下期之電子週報,將針對收益法中「直接資本化法」之理論及實務運用方式作介紹。

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10分鐘搞懂租金估價(實務篇)

前言:上一期電子週報已將正常租金、限定租金等二種租金之定義作介紹,並對於相關估價方法需注意之事項作說明,本期之電子週報將以一「續訂租約」之範例為例,說明相關估價方法,祈能幫助大家對於租金估價建立完整觀念。惟如有錯誤或遺漏之處,仍尚請不吝指正,謝謝!

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<不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

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10分鐘搞懂租金估價(定義篇)

前言:於電子週報第65期,本所已將「不動產估價技術規則」規定之正常價格、限定價格、特定價格及較少使用的特殊價格等四種作介紹,依「不動產估價技術規則」之規定,估計租金種類計有正常租金及限定租金兩種,本期電子週報將對此二種租金之定義作介紹,並針對相關估價方法作說明,於下一期之電子週報並輔以案例探討,祈能幫助大家對於租金估價建立完整觀念。惟如有錯誤或遺漏之處,仍尚請不吝指正,謝謝!

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10分鐘搞懂證券化不動產估價(下篇)

前言:上期電子週報,已針對證券化不動產估價方法作說明,並以辦公大樓為例說明相關估價流程,本期之電子週報將以旅館為例說明相關估價流程作深入介紹,惟如有錯誤或遺漏之處,仍尚請不吝指正,謝謝!

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