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華信電子月報 <不動產行情、不動產估價、不動產法規類> |
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前言： 近來隨著元宇宙（Metaverse）概念興起，虛擬貨幣及NFT虛擬資產也跟著連環漲價，連帶推動元宇宙中的「虛擬房地產」熱潮，成功搭上全球炒房熱，成為另一個投資目標，去年11月出現一筆價值達240萬美元的虛擬土地交易，瞬間引發熱議。這塊不存在於現實中的土地，價格遠超過美國曼哈頓、舊金山的平均房價，而NFT正是屬於區塊鏈的一種技術，本期將探討區塊鏈對於不動產有何種影響。惟如有錯誤或遺漏之處，仍請不吝指正，謝謝！。
區塊鏈科技從 2009 年開始發展，經過歷年創新，現為3.0 IOTA 技術。此科技改進了原先加密在鏈上的資料將其轉變為開放式分散帳本，不需要將每筆交易資料都串到鏈上認證，而是每個節點區塊代表一次的交易紀錄，在新的交易驗證前，會將前項交易紀錄先行驗證。該做法改進區塊鏈 1.0 的繁雜計算，改善低效能問題，同時避免資料被竄改。再小的交易流量，都能夠透過IOTA進行辦理，每次交易前只需驗證前項交易記錄功能，大幅度的減少時間成本，系統在流量的部分幾乎無上限(蕭宇程，2018)。大幅改善區塊鏈需要大量計算時間和耗能，並保有其原有優勢，使技術能更廣泛運用。例如:微型支付、身分識別以及不同媒介的裝置進行資訊傳遞(蕭宇程，2018)。區塊鏈技術的應用如:比特幣、智能合約等建構在分散式帳本、去中心化和不可竄改性等特性，廣泛運用在金融或其他領域。 (1)開放式參與：參與區塊鏈不須經過任何認證，所有的民眾和機構都可以自行進入或退出。 (2)分散式帳本與去中心化：透過網路上不同的節點，由各個參與的成員確認每一筆紀錄，經同意後記錄，並經依據時間順序合成一個區塊，經由串連後形成鏈，不需第三方或是中心處保存計算。 (3)不可竄改性：每一筆資料輸入後，經過驗證後難以進行修改或偽造內容，搭配之後新增的紀錄，層層驗證確保資料無法被更改。 (4)透明公開: 參與者可以查看鏈上的交易過程與整個紀錄，讓參與者都可以在資訊透明的情況下進行交易與合作，讓區塊鏈系統可以成為可被信任的系統，讓參與者在區塊鏈的系統中可以確保資訊與交易的完整性。
自民國110年起，內政部開始推動「服務型智慧政府2.0推動計畫」當中研擬對於不動產登記的資訊化及數位化。計畫中研擬推廣網路申請登記、行動申辦應用及核發數位權狀以及區塊鏈技術應用。而區塊鏈具有去中心化、不可竄改、透明開放性、提升資料可信度等優點，除數位身分識別、電子簽章功能導引不動產全程網路申辦服務外，進一步結合區塊鏈技術，將抵押權塗銷、設定、不動產買賣登記等重要時點上鏈，達到免書證不可否認，並結合行動化智能合約，交易安全更臻確保。不動產登記完畢後，地政機關提供數位權狀，依民眾意願替代紙本權狀核發，並增強防偽技術，易於查驗且可免除遺失、竄改或遭竊風險，更能節省民眾費用支出，切合民眾需求。而目前我國不動產登記制度應用區塊鏈仍屬探索階段，除了技術尚未成熟外，現行法之界限尚有待釐清，係因民法第758條規定如下: I.不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。 II. 前項行為，應以書面為之。 因此在現行不動產登記制度下，不動產物權之得喪變更需以書面為之，未來若欲推廣全面無紙化及數位化，民法第758第2項條規定，勢必成為一項必須面對的課題，另外民眾對於新科技的接受程度亦是一項需要克服的課題。
(1)以日本積水房屋（Sekisui House）與區塊鏈組織Nexchain、電機大廠HITACHI等企業聯手為例，於2020年4月透過區塊鏈技術提供「一站式租賃服務」，該服務包括入住租賃住宅的點交、契約簽訂手續、以及提供生活使用的公共設施契約等，該服務對於租賃最大的變動主要有三大重點，首先，簡化用戶預約參觀租賃住宅所需註冊的資訊，並將其資訊連動登錄，使申請效率提申；其次，於租賃住宅設置智能鎖，用戶得以使用手機開鎖參觀，無須不動產經紀人員帶看租賃住宅；最後，租約成立、暫停、終止、住址變更、電氣、瓦斯、搬家、保險等，透過Nexchain數據得以併同申請，簡化用戶登記流程。 (翻譯自積水ハウス株式会社，2020) (2) 以美國紐約房地產公司PropertyClub為例，PropertyClub提供一個房地產平台，透過區塊鏈改善使人們在房地產上的市場銷售、搜索、購買、出售和投資方式。該公司使用智能合約以及使用比特幣或自行發行的PropertyClub Coin（PCC）等加密貨幣進行房地產交易。該公司的區塊鏈技術和智能合約，允許用戶能夠獲得加密貨幣獎勵並以數位方式安全地進行房地產交易，從而使用諸如比特幣和PropertyClub Coin（PCC）等加密貨幣購買房地產，以及將房地產資產代幣化。區塊鏈技術的使用不僅有助於解決許多現有問題，而且通過我們降低成本，擴大市場需求並為用戶提供創新的新體驗的能力，增強了數位房地產市場的整體吸引力。使平台上的物業將更易於訪問，因為區塊鏈有助於消除投資房地產的准入門檻，並使國際購買比以往任何時候都更加輕鬆和安全。 (整理自Netcapita，2019)
區塊鏈技術是一種建立分散式，透明化，以及可靠性資料庫的方法，至今尚無法預測對不動產管理之影響有多大？為徹底瞭解這個問題，需要對區塊鏈技術的各種可能用途以及應用再深入研究，而且須徹底檢討區塊鏈技術應用所面臨的各項挑戰，除技術壁壘外，尚有社會壁壘以及法律壁壘，然而我國未來不動產登記制度，欲推動區塊鏈技術應用筆者認為有先天性的優勢，即我國採權利登記及托崙斯登記制之混合，當不動產物權得喪變更時便需要辦理登記，依109年內政部統計資料顯示，我國私有土地已登記面積達11,573,460筆，因此產權不明之土地相較契據登記制度(非強制登記)之國家，產權狀況相對清晰，因此於新興技術的應用上阻力相對減少，即無須再去確認土地為何人所有，值得肯定的是，內政部預計分別於112及113年推動區塊鏈技術應用於金融機構抵押權塗銷及抵押權設定登記，並於114年推動買賣登記試辦，未來不動產登記制度將有何種變革值得後續的追蹤及觀察。
資料來源：內政部、立法院法律系統、全國法規資料庫、積水ハウス株式会社、Netcapita
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