華信電子週報

<不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

週報主題:

10分鐘搞懂 ~公設比(實務篇)

前言:大台北地區地狹人稠,房價居高不下,住宅供不應求,買方和賣方的資訊不對稱及認知不同,往往會造成交屋時的坪數糾紛。上期介紹到社區公共設施的種類及如何計算公設比,本期將從一般常見公設比之問題,作實務上介紹,讓讀者更了解公設比之真相,以減少購屋之糾紛。惟如有錯誤或遺漏之處,仍尚請不吝指正,謝謝!

一般常見公設比問題

一般民眾購買公寓大樓產品最擔心花大錢買公設,不僅購屋成本增加,其每月公設之管理費更是一筆負擔。所以消費者購買房屋時除檢視屋況、權狀外,審視持有之公設比是否合理,亦相當重要。以下就買賣房屋時幾項常見的問題,予以釐清與認識:

()老舊公寓、華廈零公設??

常聽房屋仲介說,舊公寓、華廈是低公設或零公設產品,其實是將小公登記在主建物。依據台灣土地登記制度,關於建物產權登記屬於任意登記的範疇,依照屋齡不同,會有全部登記在一起,或是拉出來另外獨立登記的不同情況,所以「低、零公設」僅是登記的方式不以公設顯示(小公內含)的結果。依照公設登記方式之不同,一般可分為三個階段:

1.民國796月以前登記的房子,公設部分(如門廳、梯間等)大都合併於主建物中,建物平面圖並無標示公設部分(如門廳、梯間等)

2.民國796月到民國8310月登記的房子,公設部分雖然仍和主建物合併登記,但會標示「公設(如門廳、梯間等)」及「室內」之加以區別。

3.民國8310月之後登記的房子,凡是共用的部分就必須另外採「公設登記」,不可與主建物混同登記。

另外因地政機關登記制度改變,部分社區之公共設施平面圖內雖有附屬建物面積,而主建物謄本標示部之公設面積卻未加計,導致實際公設面積減少。產生實際公設比大於依謄本計算公設比之情形。

()中庭花園、露天游泳池造成公設比提高??

近年來新構建案設計日趨豪華,中庭花園、露天游泳池、視聽室、健身房等,幾乎已成「基本配備」,造成公共設施面積所占的比重愈來愈高。惟並非所有社區休閒設施都會納入公設比的計算。

根據內政部營建署說明,有頂蓋的部分才會列入公共空間計算,無頂蓋的則為「法定空地」範圍,不包含在公共設施之內,而有無頂蓋的標準則以「滴水線」(建築物投影面積)內作為判斷。所以無頂蓋的中庭花園、露天游泳池等,不計算在公設面積之內,而室內之視聽室、健身房,則要計入公設面積,並由全體住戶共同分攤。而社區公設比高低與住戶數有關,一般大型集合住宅社區因為容納戶數較多,實際分攤到每一位住戶的公共設施面積反而比戶數少的大樓公設面積為低,自然社區公設比就低。

()附屬建物對公設比的影響

公設比低的社區,室內實際使用坪數就大??其實是不一定的,原因有可能出於附屬建物面積過大。一般常見的附屬建物有:陽台、雨遮、花台、平台、露台等。依據上期公設比計算公式:

共有部分(扣除車位面積)/《主建物附屬建物共有部分(扣除車位面積

所以只要附屬建物面積增加,在分子(共有部分)不變的情況下,分母變多了,其公設比率自然會降低。

()本身無購買社區停車位,卻有地下室公設面積??

集合社區於地下室多設有配電室、水塔、防空避難室等公共設施,係屬於所有區分所有權人之共有共用,並由全體住戶共同分攤。惟若住戶無購買社區停車位,卻持有車道面積,則有可能是建商將大樓地下室停車位面積縮水以增加停車數量,而把部份車道面積分攤到其他住戶,造成無車位住戶公設面積增加。

     ()地下室公設面積由全體住戶平均分攤

一般常見於國宅產品,因為地下室設置之停車位屬於社區共有之公共設施,於產權登記時已分配予全體住戶,所以一般國宅公設比多偏高,而住戶對於停車位僅有使用權而無所有權,若大樓住戶過多無法一戶配置一車位,必須定期抽籤分配承租。

()機電設備空間增加公設比

依建築法規規定機電設備空間等不得超過都市計畫法規或非都市土地使用管制規則規定該基地容積(不含停車位獎勵面積)之百分之十五,不計入總容積樓地板面積計算,而實際設置之設備通常不需用到百分之十五的面積,因此其剩餘的面積,仍以機電空間或其他名義持分給住戶使用。而實際設置之機電設備空間,是以大公方式持分予全體住戶;剩餘之機電空間,依不同產品規劃定位,併入各戶的室內中,以約定專用方式持分在公設中,或登記為附屬建物,因此多了機電空間便可能會提高公設比。

 

二、

消費者自保之道

對於不動產市場上形形色色之淺在陷阱,消費者應如何檢視公設比是否合理,以確保自身權益??其實只要詳閱建物測量成果圖預售屋買賣定型化契約預售屋平面配置圖便可以解決大部分不必要之購屋糾紛

以下分預售屋及成屋兩方面了解:

()購買預售屋時:一般預售屋因無實體或尚未辦理建物所有權第一次登記,故無建物測量成果圖可資參考,民眾於購買時僅有建商提供之預售屋買賣契約、平面配置圖等,因此購屋糾紛層出不窮。近年來因部分建商虛灌坪數,拉抬房價之情形增加,內政部為使預售屋交易公開透明化,減少購屋糾紛,於民國99100年兩度修改「預售屋買賣契約」,內政部之新版預售屋買賣定型化契約內容已要求建商主建物、附屬建物及公設都要分開計價。一般民眾只需至內政部不動產交易網(ehouse)下載新版預售屋買賣定型化契約,網址:http://ehouse.land.moi.gov.tw/,對照建商所提供之合約內容,便可檢視房屋主建物、附屬建物及公設面積、包含哪些範圍,避免購入過多虛坪的房屋。

()購買成屋時:相對於預售屋,成屋問題較少,主因是成屋多已有建物所有權第一次登記,可藉由檢閱建物測量成果圖發現是否有小公內含、附屬建物過大或機電設備空間等問題;而從公共設施之建物測量成果圖則可查覺是否有持分車道之情形

 

結論

回應第75期,公設比只是一種相對參考的工具,購屋時應求相對合理、適合購屋者之標的,而非陷入公設比的迷思。由於目前建築法規規定,未來預售屋之大樓公設比幾乎無法低於30%,公設比35%左右的房子會變得很平常,所以消費者更應該評估屋內真正使用面積是否足夠、額外的公設是否有使用價值,以免徒增購屋成本。而成屋方面,礙於當時建築法規規定較鬆,常有社區公設轉移的問題,不可不慎。經過這二期電子報針對公設比之分享與看法,希望讀者能對公設比有更多的了解!

 


 

 

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