華信電子週報

<不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

週報主題:

10分鐘搞懂 ~台中八期重劃區不動產預售屋新成屋行情

前言:在之前的電子報中,我們曾提到過台中市這幾年來有了所謂的「金磚四區」(即七期重劃區、八期重劃區、美術館與科博館特區及中科)強勢崛起,承繼之前所介紹過的七期重劃區、美術館及科博館特區後(有興趣之朋友可以自行參考第十三期及第十六期之電子報),本週將接著介紹其中之「八期重劃區」。

八期重劃區指的是哪裡?

    

同樣的,讓我們先來談談所謂的八期重劃區在哪裡?

八期重劃區其範圍東起精誠南路,西至黎明路,南側大致以永順路及文心南七路為界,北端則主要以南屯路二段為迄,其完整範圍詳如下圖1,另其與鄰近之重要發展區域及捷運站之相對位置,詳如下圖2

 

二、

為何我們要談論八期重劃區?

再來,我們來看看為何台中市八期重劃區值得我們專章討論?

()地理位置良好

八期重劃區東西延伸約2KM長,與多處重要地標或重點發展地區相銜接,除橫跨有台中市主要幹道-文心路外,北面則緊鄰著五期重劃區與七期重劃區,西北側則近有美術館特區,距台中高鐵站亦僅約10分鐘車程,堪稱目前台中市區內離高鐵站最近之重劃區;而沿著文心路目前便規劃設置有二個綠線捷運站(G11G12)可供本區利用,其相對位置詳如上頁圖2

()綠地眾多且商業發展日益成熟,

重劃區內公園綠地眾多,光八期重劃區內便有豐富及豐樂等2個面積超過一萬坪之大型公園,南苑公園亦有6000坪左右之規模,亦是台中市目前綠覆率最高的重劃區,而除了上述之公園、綠地外,亦有永春國小、萬和國中等中小學可供利用。

就商業機能來講,該區域除有著全中部唯一之COSTSO進駐,更有全球第二大運動用品零售商「迪卡儂(DECATHLON)」旗艦店之進駐,而文心南路等主要道路之商業發展亦頗為活絡,其未來之生活消費機能勢將日益成熟。

()道路規劃整齊

以大墩南路、文心南路、向心南路、永春東一路等主要南北幹道貫穿,輔以永春東路、文心南三路及文心南五路等東西向主要道路,八期重劃區內整體道路規劃頗為整齊,大多為正東西向或正南北向,使該區呈棋盤式分佈,亦鮮有彎曲或過於狹小之道路,交通動線良好。

以上便是八期重劃區其發展上之優勢,另在此跟各位朋友說明的是因為七期重劃區可供開發之土地日益稀少,諸多建商之眼光便轉移至七期重劃區鄰近之區域,而由於十二期重劃區目前尚未成氣候,五期重劃區更是早已發展飽和,是以八期重劃區相對於七期而言較無特種行業之進駐,整體居住生活品質頗為良好,輔以本小節上述所提之幾點優勢,八期重劃區目前已是台中市一般購屋族相當偏愛的區段。

 

三、

八期重劃區行情?

藉由上述兩小節我們已知道八期重劃區之範圍及優勢,再來緊接著我們便來談談八期重劃區現在的『行情』?本次週報我們同樣的先將從大家購屋相對較為容易下手的大樓住家談起,預售屋新成屋店面或透天別墅等部分則俟機會再跟各位朋友介紹!另在此說明的是其實八期重劃區早在名列金磚四區前,便陸續有些值得注意的預售屋新成屋個案坐落於此,而在前一節我們亦已經說明了八期重劃區之優勢及其崛起的原因,故近幾年推案量頗大,是以後續介紹將大致分成5年內新成屋(含預售屋)5~15(即崛起前)中古大樓住家等類別分別說明:

()下表係八期重劃區內,預售屋及5年內新成屋一般開價行情價格:

()下表係八期重劃區內,5~15(即崛起前)中古大樓住家一般開價行情價格:

()上述建案其相對坐落位置詳如下圖所示:

 

由於八期重劃區相較鄰近發展成熟之五期而言,其發展較晚,故能供開發之建地相對較為充足,是以本區之預售屋、新成屋量體頗大,依目前上表可知在八期重劃區內,依目前預售屋及新成屋市場行情,其開價皆已超過22萬,大部份開價落在24~30萬元/坪間,其中我們同時可看到聚合發所推出之『惠宇澄峰』『順天御南苑』及『元城一品苑』,其開價更是來到35~36萬元/坪,是目前八期重劃區推案之新高點,據目前之觀察除了因八期重劃區本身綠覆率高、生活舒適性佳外,亦有部分應係因鄰近七期重劃區,其價格容易起模仿作用;再者,就其規劃坪數而言,除了『發現登陽』等較少數建案之主力坪數較小外,其餘建案之主力坪數皆超過60坪,動輒上百坪之產品亦是常見,在在皆可看出目前八期的預售屋、新成屋市場主要係針對經濟能力相對較好之換屋族群或豪宅市場,是以其價格已是逐步高升之態勢。

另外至於成交行情區間,就目前之觀察,以新業大觀為例,中高樓層開價約在29~30/坪間,而其成交價目前約莫落在24~26/坪,再以元均枕草子為例,中低樓層開價約在24~25/坪,就目前了解其成交價大約為20~22/坪,是以據上所述,八期重劃區其目前開價與實際成交價格之落差約莫落在12%~18%居多,當然,要提醒各位朋友的是該上述之數據僅是概略統計之預估值,無論是買賣雙方議價的角力、個別產品的差異、甚或是個人之需求或偏好等皆在在影響著實際成交價與開價間之差距,當不應一概而論。

 

結論

以上便是台中八期重劃區之大樓住宅與預售屋、新成屋一般行情區間,最後一提的是以目前區域內之租金行情,依屋齡、公設規劃及管理方式等不同個別條件大致位在400~650/坪不等,以16~28/坪之行情區間而言,其收益報酬率約略在2.1%~2.3%,相較於目前五大行庫一年期定存利率1.36%來說,就其投資報酬率之表現已實屬不錯。

本期之電子報針對八期重劃區行情之分享與看法到此大致告一段落,提供給各位朋友參考,惟如有錯誤之處,尚請不吝指正,謝謝!

 


 

 

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