前言:所謂公共設施保留地本來是政府該徵收,而未被政府依法徵收之私有公共設施用地,簡單的說就是都市計畫規劃將來要做為道路、港埠、綠地、學校、社教機關及市場用地等機關預定用地,日後由政府徵收開發使用。

一、

公共設施保留地在稅捐上的好處

(一)地價稅

都市計畫公共設施保留地,在保留期間仍為建築使用者,除自用住宅用地依第十七條之規定外,統按千分之六計徵地價稅;其未作任何使用並與使用中之土地隔離者,免徵地價稅。(土地稅法19條)

(二)土地增值稅

依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉,準用前項規定,免徵土地增值稅。但經變更為非公共設施保留地後再移轉時,以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或前次移轉現值為原地價,計算漲價總數額,課徵土地增值稅。(土地稅法39條)

(三)所得稅

依本法徵收或區段徵收之公共設施保留地,其地價補償以徵收當期毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值為準,必要時得加成補償之。但加成最高以不超過百分之四十為限;其地上建築改良物之補償以重建價格為準。(都市計畫法第49條)

(四)遺產及贈與稅

因繼承或因配偶、直系血親間之贈與而移轉者,免徵遺產稅或贈與稅。(都市計畫法第50條)

二、

公共設施保留地與公共設施用地有何分別?

實例說明︰
被繼承人甲君於96年死亡,遺有鉅額財產,納稅義務人(繼承人)乙君及其他繼承人發現遺產中之9筆土地之土地使用分區為公共設施用地之市場用地,價額高達6千餘萬元,主張依都市計畫法第50條之1規定免徵遺產稅,經該局向主管機關查證該9筆市場用地雖為公共設施用地,惟依內政部函釋「都市計畫劃設之公共設施用地,經政府依相關規定獎勵民間興建完成,其需申請使用執照者,並於取得使用執照後,即非屬公共設施保留地」,故無免徵遺產稅之適用。
該局說明,都市計畫法所稱之「公共設施保留地」,係指依都市計畫法所定都市計畫擬定、變更程序及劃設之公共設施用地,「留待」將來各公用事業機構、各該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所取得者而言。詳如下表公共設施用地及公共設施保留地之定義及說明:

 

公共設施「用地」

公共設施「保留地」

定義

公共設施用地包括道路、公園、綠地、廣場、兒童遊樂場、民用航空站、停車場所、河道、港埠、學校、社教機關、體育場所、市場、醫療衛生機構及機關、上下水道、郵政、電信、變電所、其他公用事業及嫌惡設施(如:垃圾處理場)等用地

左項公共設施用地係將來需用之土地,在目前未需用前,預先呈請核定公布其徵收之範圍,並禁止土地所有權人妨礙徵收之使用,稱之為公共設施保留地。

說明

須為都市計畫法第42條所稱之公共設施用地。

須為都市計畫法第42條所稱之公共設施用地。

已徵收取得

(公共設施用地應屬公有)

尚未徵收取得

(屬私有土地者,應由政府依法徵收、重劃或區段徵收之。未被徵收之私有公共設施用地,即屬公共設施保留地)

 

無下述三種情形者:

1、經依都市計畫法第30條規定所訂辦法核准由私人或團體投資興辦之公共設施用地。

2、依都市計畫法第61條第2項規定,已由私人或團體於舉辦新市區建設範圍內,自行負擔經費興建之公共設施用地。

3、配合私人或團體舉辦公共設施、新市區建設、舊市區更新等實質建設事業劃設,並指明由私人或團體取得興闢之公共設施用地。

華信不動產估價小組編輯整理
 
依前述公共設施保留地之認定標準,被繼承人甲君所遺留之9筆市場用地,僅屬都市計畫法規定之公共設施用地,尚非同法所稱之公共設施保留地,自無同法免徵遺產稅規定之適用。
資料來源:財政部臺北市國稅局
 

三、

公共設施保留地「解套」?

(一)公設保留地供公用事業使用者,由各事業機構依都市計畫法徵收或購買。

(二)申請與公有非公用土地交換,劃設逾二十五年未被徵收者,可優先辦理。

(三)由該管轄政府或鄉、鎮、縣轄市公所依a徵收b區段徵收c市地重劃,方式取得。

(四)容積移轉取得:可用公設保留地辦理容積移轉。

依內政部規定可以,但由各地政府視情況自行決定,目前部分縣市仍有「捐贈公共設施可增加建築樓地板面積」的規定,由於部分縣市允許建商或公司行號,捐贈道路用地、公園預定地等公共設施時,可享受最高五○%的容積移轉獎勵,讓「捐地換容積」取代「捐地節稅」成為購買道路用地主因。

(五)獎勵私人和團體捐獻:都市計畫地區範圍內,公用事業及其他公共設施,當地直轄市、縣(市)政府或鄉、鎮、市公所認為有必要時,得獎勵私人或團體投資辦理,並準收取一定費用。

(六)土地權利關係人可以辦理計畫變更,將都市計畫變更範圍內的公共設施捐贈給主管機關。

(七)其它像是代為收買、聯合開發、權利變換、公有土地撥用方式取得。

四、

結論

    一般民間多會利用公共設施保留地來抵稅,以市價約2成左右的價款買到公共設施保留地,再以公告土地現值的價格抵繳稅款,但自從財政部改以實際成交價來認定稅金之後,公共設施保留地移轉交易案件大幅萎縮,主要是牽涉到仲介可以從中賺取的利潤,仲介因而全面收手,形成交易減少。不過,對於大型公司而言,表面上的不划算,並不代表不可行;一些大型公司反而是灌高公設地的交易價格,以高價來抵更高的稅金,這跟以低價買得、高價抵稅,是同樣的道理。其次以公設地捐贈來移轉容積,目前算是新的熱門方法之一,以建商最熱中這項作法;建商開發案中,買冷門段的公共設施保留地來捐贈,再將容積獎勵移轉到建案上使用,來往之間,其所創造的附加利益也相當可觀。

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  • 小腦殘
  • 法條引用錯誤-應該是土稅法19條吧
  • 感謝您的回應與提醒,確是本所誤植引用條文,我們將立即修正內容,造成您的困擾,在此誠摯的跟您說聲抱歉。惟如仍有任何錯誤或遺漏之處,尚請不吝指正。感謝。

    hunhsin 於 2014/06/05 13:38 回覆

  • vicky
  • 您好,我們家在中和區有一塊地,但被政府化為政府預定地已經二三十年了,不知道有什麼管道可以解除?使我們可以運用。
  • ◎請親愛的讀者,您好:

    如有估價方面的問題,請來信詢問,我們將樂意與您分享。

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    hunhsin 於 2014/10/27 16:02 回覆

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  • pinky122116
  • 您好,想請問我在中和廟美段755地號,有約16坪的公共設施保留地,可否幫忙估現在外面人家在收多少錢嗎?麻煩了
  • 您好:
    若有需鑑價服務,歡迎至下網址,填寫需求表單,謝謝您。

    http://www.hunhsin.com.tw/contact.htm

    hunhsin 於 2015/07/15 09:11 回覆

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