華信電子週報 <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>
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週報主題： |
10分鐘～搞懂「容積移轉折繳代金」制度 |
前言：
前43~45期電子報已針對「容積移轉」做介紹，因台灣地狹人稠而有容積移轉之需要。而因容積移轉造成大廈變高、人口集中等降低生活水準之情形，對大眾來說是損失，容積移轉之「利得」卻全數為開發商所得，故有「容積移轉折繳代金」之出現，才能使因大眾損失而增加的利益由整府所得，為大眾提供更多公共設施，這就是公益歸公的概念。高雄市於去年(2013年7月1日)起率先實施容積銀行，採行以公共設施保留地容積移轉、繳交容積代金各半的雙軌方式，台北市則在今年6月30日修正「臺北市容積移轉審查許可自治條例」並公布實施後，也開始折繳代金。
在民主意識高漲的現代，大家對政府的施政是與自己生活息息相關這件事感受深刻，故本期電子週報將接續針對「容積代金」作介紹，如有錯誤或遺漏之處，尚請不吝指正，謝謝！。
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一、 |
「容積移轉折繳代金」制度法源與緣起： |
都市計畫容積移轉實施辦法於91年12月31日發布，發布以來幾經修訂，容積移轉皆依同法第六條規定1.主管機關認定有保存價值之建築所定著之私有土地，2.為改善都市環境或景觀，提供作為公共空間使用之可建築土地，3.私有公共設施保留地等上述三種土地為容積送出基地。
為了兼顧私有公共設施保留地地主權益及解決容積移轉利益失衡問題，接受基地所有權人，除得採原有捐贈公共設保留地的方式辦理容積移轉外，也可選擇以折繳代金方式辦理，代金將由政府以「專款專用」的方式，取得私有公共設施保留地，進一步保障地主權益，亦可使政府能更有效取得公共設施保留地，增進公益，故於98年10月22日新增九條之一規定，並於103年8月4日修訂如下：
接受基地得以折繳代金方式移入容積，其折繳代金之金額，由直轄市、縣（市）主管機關委託三家以上專業估價者查估後評定之；必要時，查估工作得由直轄市、縣（市）主管機關辦理。其所需費用，由接受基地所有權人或公有土地地上權人負擔。
前項代金之用途，應專款專用於取得與接受基地同一主要計畫區之第六條第一項第三款土地為限。
接受基地同一主要計畫區內無第六條第一項第三款土地可供取得者，不得依本條規定申請移入容積。
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二、 |
什麼是「容積移轉」與「容積移轉折繳代金」： |
(一) 容積移轉示意圖 容積移轉折繳代金示意圖
(一) 容積代金(容積移轉折繳代金)金額
容積移轉以台北市之移轉量為最大，故就台北市現行制度做介紹，其容積代金金額計算方式如下：
容積代金金額=
(含容積移入之接受基地價格-未含容積移入之接受基地價格)
1.未含容積移入之接受基地價格指容積移入前之地價，基地容積之評估基礎應包含法定容積、其他都市計畫獎勵容積、都更獎勵容積或海沙屋獎勵容積等「非移入容積部分」，且為實際申請額度，非上限額度。
2.含容積移入之接受基地價格指容積移入後之地價，基地容積率之評估基礎應除包含法定容積、其他都市計畫獎勵容積、都更獎勵容積或海沙屋獎勵容積等非移入容積部分外，加計移入容積部分，且為實際申請額度；此亦為接受基地最後審定之總樓地板面積。
3.有關容積移入後地價評估，以土地開發分析法為主，並應參酌比較法或其他方法共同決定之，若無法採用土地開發分析法以外之方法評估，則應依不動產估價技術規則規定敘明之。
(二) 容積代金與容積移轉之差異
當然因為大樓1~12樓建坪市價不會都是80萬元，事實上是越高樓單價越高，而容積移轉後是多出第11、12樓，故B樓銷售金額會大於8.8億元。另容積代金之金額亦不會等於8.8億元減8億元，惟不會低於開發商取得成本4000萬，而是趨近8000萬元，且這筆容積代金金額是政府用來向私有公共設施保留地地主購買，而非以往容積移轉所有的利得皆由開發商所得，顯見容積移轉折繳代金制度較符合公平正義原則。
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三、 |
結論 |
通常市場上需要容積移轉者多為建商，而建商則直接向地主或仲介購買私有公共設施保留地。容積代金之評估為含容積移入之接受基地價格與未容積移入之接受基地價格之差異，故其價值趨於市場，而以往公共設施保留地在市場上之成交金額，多為公告現值以下，即便在容積移轉需求較高之都市，亦僅為公告現值之數倍，仍遠低於市值，因此對於建商、仲介等取得成本較低者，換取容積相對付出成本變高，惟代金將由政府以專款專用的方式，取得私有公共設施保留地，對於土地現況供不特定大眾使用，卻因政府財政預算而徵收無期之公共設施保留地地主，將較能保障其權益，亦可使政府更有效取得公共設施保留地，增進公眾福祉。
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