<不動產行情、不動產估價、不動產法規類>  

週報主題:

10分鐘搞懂 ~都市更新估價(下篇)

前言:前二期之電子週報已分別針對更新前土地所有權人土地權利價值比例之計算方式及更新前區分所有權人土地權利價值比例之計算方式作說明,本期將說明更新後房地價值之計算方式,祈能幫助大家對都市更新權利變換估價建立完整觀念。

一、

相關案例

      假設某都市更新計畫預計於更新後興建地上十六層、地下四層之店面、住宅大樓,其中地面層及第二層共有6戶店面(每戶均含地面層及第二層),每戶面積均為60坪(其中地面層35坪,第二層35坪),第三層至第十六層每層各有4戶,每戶均為45坪,地下一層共有10個坡道平面車位,地下二至四層各有20個坡道平面車位,試求更新後供分配之建築物及其土地應有部分面積之權利價值為何?

二、

相關計算過程

()標準戶之選定及分析:

本案更新後建物建築型式為地上十六層、地下四層之店面、住宅大樓,依各層戶之個別條件,分別以地面層戶別A為店面標準戶,第三層戶別A為樓上層住家標準戶。

()估價方法之選定:

以比較法及收益法之直接資本化法推估標準戶價格。假設分別求得本案地面層戶別A標準戶合理建坪單價為每坪新台幣850,000元、第三層戶別A標準戶合理建坪單價為每坪新台幣500,000元。

()更新後各單元權利價值及總值:

依據更新後建築設計規劃圖說,考量各層戶與標準戶之樓層別及位置差異等個別條件,分別予以適當之樓層別效用比及水平效用比修正,詳細修正比率如下表所示。

更新後各單元建築物及其土地應有部分之權利價值表

(編號1及編號13為標準戶)

()更新後車位權利價值:

   蒐集近鄰地區之比較案例,求得本案更新後車位權利價值如下表:

()更新後權利價值:

由上述表格,整理本案更新後權利價值如下表:

結論

都市更新條例第31條規定:「權利變換後之土地及建築物扣除前條規定折價抵付共同負擔後,其餘土地及建築物依各宗土地權利變換前之權利價值比例,分配與原土地所有權人。」顯示都市更新權利變換的價值基礎為土地價值。藉由近三次電子週報之說明,相信讀者們對於都市更新權利變換估價已具有相當之概念,未來,本事務所將會針對都市更新相關流程及法規作更詳盡之探討,協助大家對於都市更新流程及進行方式能更加清楚,進而達到知其然知其所以然之境界。

 

 

  

 

 

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  • 林桑
  • 權利價值表上之地面層與第二層的建坪面積各為35坪,案例資料卻為30坪. pls check
  • 謝謝指教,已更新內容了。

    hunhsin 於 2013/03/13 15:27 回覆