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<不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

前言：繼上一期（第0043期）電子週報中，我們已大致了解容積移轉之定義、相關法源依據、由來(目的)及應該注意之事項，本期（第0044期）我們將從其相關程序及常見問題為主題加以說明，下一期（第0045期）則係輔以案例為大家進行容積移轉之試算，期許可以讓各位朋友能夠對容積移轉有更完整的概念！

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前言：『容積移轉』在現今社會，只要是不動產相關產業幾乎是眾所皆知的一個名詞，而自民國88年內政部訂定發布了都市計畫容積移轉實施辦法後，容積移轉也的確越來越被廣泛利用，只是為何容積移轉會被如此廣泛討論甚或利用呢？其實最主要的原因仍係因台灣地狹人稠，許多發展成熟的市區其可供建設之土地已日漸稀少，是以造成土地價格日益高漲，而正因如此，如何在一固定之土地上創造更大之容積，也就是可爭取到更大的建坪，獲得更大的利益？所以此時就大部分開發商或建商的角度而言，只要建築成本加上容積移轉成本低於因容積移轉增加之容積所能銷售之金額，開發商或建商便能因此有利可圖，也亦因在如此殷切之需求下，容積移轉儼然成了不動產開發領域中之之顯學。換個角度而言，正因有了如此的需求，容積移轉之制度也確實讓部分公共設施保留地地主的權益在政府財務不佳之情形下，仍得以獲得應有的補償，亦即容積移轉制度於公於私的確都獲得相當程度的助益！

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前言：土地重劃基本上分成「市地重劃」與「農地重劃」兩大類。關於「市地重劃」已於前面第7、8、34期有做詳細之介紹。本期即以台灣農地重劃發展及台灣農地重劃發展現況作簡單描述。

       我國以農立國，農業是最基本的產業，也是社會安定的基礎。提高農民所得，照顧農民生活、推行農業機械化，提高勞動生產力，長久以來一直都是政府追求貫徹的目標。因為台灣地區農地細分，農戶持有農地面積平均僅1.1公頃左右，規模過於細小，農業經營效率無法有效提高，為推動農業現代化，改善農場結構，必須有賴農地重劃以達成調整農場結構，擴大經營規模，改善生產環境等現代化農業經營方式。

前言：在現在擁擠的都市生活中，每個人的可使用的空間越來越狹窄，因此會發現到很多人在自家旁邊或附近的空地，佔用別人土地，興建供自己便利之用，因此衍生出土地使用上的糾紛，假如遇到這種問題該如何地主該如何主張權利?另外佔用人能否對於地主拆屋還地主張提出抗辯? 另因電子週報第30、31期已對動產所有權相關規定作說明，故本期電子週報將針對「不動產所有權」在民法上的規定深入探討，惟如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！。

    所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉(§765)。

(一)積極權能

前言：最早的法典，應是從刑法開始，殺人者死等概念，民事關係則是都由民間自行約定，國家不加以約束，但隨著時代的演進，人與人之間的接觸越來越密切，衍生出很多糾紛，於是就搜集民間的約定習慣及風俗，編定民法，來約束民間交易習慣、親屬關係等。而我國民法內容大致可分為債權篇、物權篇、親屬篇、繼承篇，本期電子週報將對「物權篇」在民法上的意義及特性深入探討，惟如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！

(一)排他效力：

物權係直接支配標的物之權力，故同一標的物上，原則上不能再成立與之內容不相容之物權(一物一權主義)，但有下列情形者不在此限。

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前言：近幾年來房價高漲，造成購屋壓力上升，尤其以都會區最為明顯，因此有許多購屋民眾放棄了市中心的房子，而選擇了在相對便宜的市區外圍置產，使得都市計畫農業區「建」地目土地，也成為了投資標的，但農建地到底是農地還是建地，是不是所有的農建地都可以作為建築使用，大家或許都是一知半解，因此本期電子報將介紹農建地的法規及開發相關問題，惟如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！

農建地是一般口語的說法，意指都市計畫區內的農業區中己蓋有房屋的「建」地目土地，緣起係為保障都市計畫發布前已編定為可供興建住宅使用之建築用地，或已建築供居住使用之合法建築物基地於都市計畫發布後經變更為「建」地目之農業區土地，其所有權人既有合法申請建築使用及原有建築物之修建、改建、增建或拆除後新建之權益。

前言： 都市、鄉村間常可見到許多荒置或低度使用之土地，或以柵欄圈圍、或堆棧雜物、廢棄物等，不僅有礙市容觀瞻，亦衍生不少治安與環境問題。為解決土地荒廢、低度使用及財團養地風氣，而有空地稅之規範。本篇將針對空地、空地稅之意義以及復徵空地稅之現況作介紹，惟如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！。 

(一)空地：土地法規中對空地之定義有不同規定，基於特別法優於普通法原則，空地稅相關法令仍依「土地稅法」、「土地稅法施行細則」解釋、辦理。土地稅法第11條：指已完成道路、排水及電力設施，於有自來水地區並已完成自來水系統，而仍未依法建築使用；或雖建築使用，而其建築改良物價值不及所占基地申報地價百分之十，且經直轄市或縣 (市) 政府認定應予增建、改建或重建之私有及公有非公用建築用地。

由上述條文可知：已完成基礎建設或地上建築改良物價值未達標準之「建築用地」，方稱為「空地」。而未利用之農業用地則規類於「荒地」(土地稅法第二十二之一條)，主體上有所不同，應予以區分。

前言：近年來房價過於飆漲，高房價已成為十大民怨之首，政府為使房價趨於正常合理價格，從去年就不斷動作希望能遏止短期炒作，其中又以奢侈稅為政府打擊房市的主要手段。而奢侈稅的範圍包括房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之都市土地，還有小客車、遊艇、飛機、直昇機、超輕型載具、龜殼、玳瑁、珊瑚、象牙、毛皮及其產製品、家具、及入會權利金等(本次僅針對不動產部分做探討)。目前特種貨物及勞務稅條例於民國100年5月4日經 總統公布，行政院核定自本年6月1日施行。因此藉由這篇來探討，何謂奢侈稅範圍?怎麼課徵? 而在下一期(第十八期)電子報，我們將針對未來開徵「奢侈稅」前後對房市有何影響作分析。

鑒於現行稅制下，房屋及土地短期交易之移轉稅負偏低甚或無稅負，又一般大眾對高消費族群未合理負擔稅負之負面觀感，政府必須以正視並妥適處理。財政部爰參考美國、新加坡、南韓及香港立法例，擬具特種貨物及勞務稅條例，對特定貨物及勞務加徵一定奢侈稅額。

前言：所謂公共設施保留地本來是政府該徵收，而未被政府依法徵收之私有公共設施用地，簡單的說就是都市計畫規劃將來要做為道路、港埠、綠地、學校、社教機關及市場用地等機關預定用地，日後由政府徵收開發使用。

(一)地價稅

都市計畫公共設施保留地，在保留期間仍為建築使用者，除自用住宅用地依第十七條之規定外，統按千分之六計徵地價稅；其未作任何使用並與使用中之土地隔離者，免徵地價稅。(土地稅法19條)

前言：繼上一期（第0007期）電子週報中，我們已大致了解區段徵收與市地重劃其法上之依據、意義及型態，本期我們將從兩者其所用名詞、負擔之項目與比例、分配位置及領回方式等不同面向切入說明其相異點，希冀能稍以藉此釐清大家之疑慮；惟如有錯誤或遺漏之處，尚請不吝指正，謝謝！ 

首先，本期電子報先針對區段徵收與市地重劃間之差異予以切入：

前言：依現行相關法規之規定，政府取得私有土地之方法不乎是有徵收、交換、區段徵收、市地重劃、照價收買等途徑，而其中我們最常聽到的二項莫過於區段徵收與市地重劃，且因為這兩項土地利用之方式在諸多方面有著許多相異點，所以在未來的兩週，我們來跟大家談談「區段徵收」與「市地重劃」。本週第0007期我們先針對區段徵收與市地重劃其法理上之定義了解其基本意涵，另於第0008期將從兩者其所用名詞、負擔之項目與比例、分配位置及領回方式等不同面向切入說明其相異點，希冀能稍以藉此釐清大家之疑慮；惟如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！

(一)區段徵收

前言：共有土地是台灣很大的土地問題，協議處理以及權利移轉時的處理權利與義務，都是非常棘手的問題，共有人愈多，意見就愈多，被卡住的問題也會相對增加，一旦共有土地無法處理，接續到下一代時，所有權再經一次繼承分配，問題就更加複雜了，一代一代，幾盡無解。

        台灣地窄人稠，土地寸土寸金，如各共有人間意見不同或利益衝突時，即不能達到處分共有土地之目的，更有甚者，如無人繼承或行方不明，則無法取得全體共有人之同意，往往共有土地擱置數十年均無法解決，如共有人數眾多，要取得全體同意那就更不容易了，如果要取得全體共有人同意方能處分共有土地，則嚴重影響到土地充分有效利用及正常行使權利的目的，甚而影響到國家整體經濟之發展，故增訂本法條，藉以排除民法對共有土地之規定處分通用原則。