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華信電子月報 <不動產行情、不動產估價、不動產法規類> |
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前言：因公開發行公司取得或處分資產處理準則於107年11月26日修訂，配合我國於108年起適用國際財務報導準則第十六號租賃公報規定，針對「使用權資產」正式列入公開發行公司資產之一種。是以中華民國不動產估價師公會全國聯合會便針對-「使用權資產」價值之評估訂立了參考原則，所以本週電子報將對於前述「使用權資產」價值評估參考原則所做一簡單之介紹，惟如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！
如前述，公開發行公司取得或處分資產處理準則於107年11月26日修訂，擴大使用權資產範圍修正條文第三條、第七條、第九條、第十一條、第十五條至第十八條及第三十一條，將「使用權資產價值」交易或處分金額達公司實收資本額百分之二十或新臺幣三億元以上者，應於事實發生日前取得專業估價者出具之「估價報告」。
(一)租賃使用權資產價值係依國際財務報導準則第十六號租賃公報相關規定評估，「使用權資產」代表承租人於租賃期間內對標的資產使用權之資產。 (二)使用權資產價值評估係基於公允價值進行衡量。 (三)承租人於租賃期間對使用權資產之支出成本即使用權資產之出租人有效總收入，使用權資產價值以該有效總收入於租賃期間之折現值評估之。該評估方式僅適用於「公開發行公司取得或處分資產處理準則」第三條第五款之使用權資產價值的認定，與不動產估價技術規則第四十七條規定之一定期間之收益價格不同。 (四)使用權資產價值評估前，不動產估價師應與委託人確認租賃期間、押金、權利金、地租計算方式、租金調整率、其他成本負擔、續租條件及其他可能影響使用權資產價值之租賃條件。 (五)勘估標的之有效總收入評估應參考下列因素： 1.應考量租金成長率、免租期、租金折抵、押金孳息、轉嫁於承租人或出租人之支付成本、租賃期終止時之買回、優先承租或續租之優惠，以及契約約定租期屆滿歸還時之回復成本等。 2.委託人提供之契約租金與不動產估價師評估之正常或限定租金差異率於10%範圍內者，得以契約租金作為使用權資產價值評估之衡量基礎。 3.使用權資產價值評估，屬於新訂租約之租金估計，得依不動產估價技術規則第一百三十二條規定評估；屬於續訂租約之租金估計，得依不動產估價技術規則第一百三十三條條規定。 4.續租條件明確可行，亦得納入使用權資產價值評估。 (六)折現因子之決定，參考國際財務報導準則第十六號租賃公報對於折現率建議以租賃隱含利率最為適當，因此，本參考規則建議折現率估算得採用不動產估價技術規則第四十三條第一項第二款之市場萃取法觀念為原則，估算收益資本化率後，並考量現金流量期間之年租金成長率或物價年增率決定之；另因使用權資產價值之評估方式係以有效總收入作為折現依據，因此，其收益資本化率之萃取得選擇數個與勘估標的相同或相似之比較標的，以其有效總收入除以價格後，以所得之商數加以比較決定之。 (七)公開發行公司取得或處分資產處理準則基於採用新訂租約租金或續訂租約租金所為之使用權資產價值評估，均屬於「公開發行公司取得或處分使用權資產之公允價值評估」估價目的下「符合 ○○○○之正常價格」。
以上便是本週針對中華民國不動產估價師公會全國聯合會-「使用權資產」價值評估參考原則所作之整理及重點節錄，以期讓各位朋友對於目前「使用權資產」價值評估有一概略之認識，惟由於前述參考原則仍有可能進行調整或訂正之處，本所仍將為各位朋友隨時注意修正進度，如有最新評估原則，將盡快為各位朋友進行分享，敬請期待！
以上資料來源參考： 1.金融監督管理委員會 https://www.fsc.gov.tw/ch/index.jsp 2.全國法規資料庫 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=G0400069 3.台北市不動產估價師公會 http://www.reaa.org.tw/rule.php?level_id=QD48PyomJTJAKCsjJV4r 4.中華民國不動產估價師公會全國聯合會-「使用權資產」價值評估參考原則
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