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華信電子月報   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

前言：面對高房價時代，新成屋、預售屋售價高居不下，退而求其次，有人選擇新古屋(屋齡5~10年，且不用作較多修繕)，有人選擇中古屋(屋齡通常10年以上、曾有人居住過)。隨著內政部推出實價登錄的平台後，房地產價格資訊變得更加公開。漸漸地，也帶動法拍資訊的透明，越來越多法拍資料整合平台，以及承作法拍代標業務的公司如雨後春筍般興起，透過法拍程序取得的不動產，由於價格相對較低，轉手變賣後，價格增值空間大，因此也成為一種投資手段。本篇想帶各位從債權人的角度，認識法拍流程，惟如有錯誤或遺漏之處，仍請不吝指正，謝謝！

法拍流程可概略分成幾個階段，從債權人聲請法拍開始，執行查封程序，再者，委託不動產估價師事務所鑑定拍賣底價，並公告拍賣相關資訊，執行拍賣。相關流程圖如下：

與估價師事務所息息相關的部分，即是「查封階段」及「鑑定價格」部分。

一般時候，地政人員會帶領大家去查封現場，並指出標的大略位置(如相對位置)，如果要明確了解範圍，則需要申請鑑界。

1.  如果查封內容包含建物時，可以事先聯絡地政事務所的測量人員，於當日至現場時，針對建物測量評估有無增建部分。如果發現有增建時，卻無法即時確認增建面積，估價人員也無法評估拍賣底價，此時就須要大家擇日和測量的人員都要到現場，亦會拖延到拍賣相關時程。

2.  另外若是先了解到建物無法入內時，也可會同警方及鎖匠一同到場，避免再次現勘，耽誤時程。

3.  大部分的查封都是平和的，若是預料到債務人可會於查封現場抗拒時，亦可提前請警方到現場維持秩序，避免危險。

基本上，法院或估價單位都會有其他的查封或現勘行程，因此只要本案流程遇到了阻礙，短時間也無法處理，為了避免耽誤大家的時間，都會再請債權人擇日安排現場查封。因此，如果瞭解上述可能發生的情況，提前準備，亦避免拖延到拍賣時程。

期待本篇讓各位了解查封事前相關準備，希望您花5~10分鐘閱讀本篇內容，可節省您更多寶貴時間。

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