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華信電子月報 <不動產行情、不動產估價、不動產法規類> |
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前言：在高房價及都市化的情況下，都會區居住及辦公空間不足且代價昂貴，收納成了公司行號與小家庭的一大困擾，有業者看好都會區小型倉儲的需求，複製國外迷你倉的經驗，於2009年引進台灣。至今迷你倉的發展日益蓬勃，根據財政部自助儲物空間的營業額統計，2018年迷你倉的銷售額將近 40 億元，成為不動產租賃的新興行業。面對擁有如此龐大商機的行業，市場尚鮮少人知，故本期將帶讀者認識迷你倉，如有錯誤或遺漏之處，尚請不吝指正，謝謝！
自助儲物空間(self-storage)又稱為迷你倉、自助倉儲、個人倉儲，引進台灣初期業者習慣以「迷你倉」相稱，因此迷你倉這個名稱較廣為人知。第一個現代化迷你倉是出現於1960年代的美國，後廣泛發展至世界各地，最早將此引進的亞洲國家為新加坡、香港及日本，皆為解決都市生活空間不足。 北市府106年3月13日公告「本市自助儲物空間之定義及商業區限制設置及其附條件規定」，該公告所指『自助儲物空間』係指「提供各型式不同尺寸可上鎖之儲物櫃，儲物櫃之長寬不得大於3公尺，高度不得大於2.4公尺，供自行存放物品使用且不負物品保管責任之營利場所」。
對於迷你倉設置於住宅區反對聲浪不斷，然而中央法規將自助儲物空間規範為不動產租賃業，導致住宅區無法禁止業者進入，但在中央尚未將迷你倉庫認定為新行業別前，台北市都發局已先透過行政命令方式把關。 自助儲物空間因有安全性疑慮，與住宅區使用不相容，故將第三之一種住宅區、第三之二種住宅區、第四種住宅區、第四之一種住宅區附條件允許使用項目排除第二十七組：一般服務業之自助儲物空間。 自助儲物空間因有安全性疑慮，故納入第一種商業區、第二種商業區、第三種商業區不允許使用，但得附條件允許使用之項目，並比照北市府106 年3 月13日府都規字第10539291600 號公告，於附條件允許使用標準訂定路寬(臨路寬度10公尺以上)、設置前應經管理委員會同意等條件。新北市自助儲物空間設置於商業區之限制條件則為大樓之一、二樓，且須面臨12公尺以上道路。 綜上所述，目前自助儲物空間因安全疑慮，僅能設置於工業區，商業區則為附條件允許設置，住宅區則完全禁止。
惟因「自助儲物空間」屬新興產業，對於其產業類別及主管機關單位歸屬界定模糊，經濟部於106年4月25日召開相關會議，於106年5月24日以經商字第1060241860號公告，並於公司行號及有限合夥營業項目代碼表之「H03不動產買賣租賃業」新增細類「H703120自助儲物空間業」，定義內容為「從事提供非投幣式各型式不同尺寸可上鎖之儲物空間，供自行存放物品使用且不負物品保管責任之行業。但從事倉儲業應歸入G801010倉儲業細類」。
參酌北市府及經濟部前揭公告資料，又「不動產買賣租賃業」之使用態樣屬「建築物使用類組及變更使用辦法」第2條規定之G類辦公、服務類，其新增細項「自助儲物空間業」之定義內容則近似G-3類組之「樓地板面積未達500平方公尺之下列場所：一般零售場所」，而與C類工業、倉儲類C-2類組之「倉庫(倉儲場)」有別，是有關經北市商業處認定為「自助儲物空間業」之場所，若樓地板面積未達500平方公尺者，認屬G-3類組之場所，樓地板面積達500平方公尺(含)以上者，認屬C-2類組。
目前迷你倉提供的服務，普遍採24小時經營，租客可以自由進出，同時提供保全監視、門禁系統、全室錄影、除濕、大型貨梯、防火設備與搬運服務等，並設置大小不等儲物空間，提供個人或公司行號租用，並以月租、季租、半年租、年租方式計價，相當受到消費者的喜愛，目前這類迷你倉的據點已遍布在雙北、新竹、桃園、台中與高雄市等都會區。以上特點可看出迷你倉的經營模式較為精緻，隨著消費者的生活品質提升，業者發展出其他特色倉儲，以拓展市場。以下為市面常見的迷你倉種類： (一) 儲物倉：普遍出現在市場上的類型，提供給家戶及企業，家戶可存放換季物品、搬家暫存或是個人收藏等，而企業則可存放文件資料。 (二) 重機車倉：重型機車因體積龐大，依規定必須停在汽車停車格內，而若停在室外容易因外在環境使機車壽命減短，因此業者嗅到商機，便將倉儲規劃為重機可停放的空間。 (三) 酒窖倉：珍貴酒類為保持口感，在保存上特別講究，然而打造適合的保存環境所費不貲，因此業者看上這樣的需求市場，部分以位於地下室的據點，利用天然條件加上設備的控制，打造出適合保存酒類的環境，吸引酒類收藏家上門。 (四) 辦公倉：近年電子商務迅速發展，許多賣家經常在家包裝、管理庫存和處理訂單。因此部分業者提供消費者可將倉儲空間改造成迷你辦公室，在價格與環境上都比一般工作室更經濟實惠，方便這些賣家能在迷你倉內完成工作。
迷你倉產業的出現可說是台灣高房價及都市化底下的產物，目前已在台發展超過10年，在各大都市皆有足跡，且業者皆有擴大規模的跡象，但相關規範僅有迷你倉密集度較高的台北市發布草案。從2018年的營業額統計可看出這項產業的未來發展值得期待，但部分民眾仍對此產業的安全性抱有遲疑，期望未來相關部門能研擬發布其管理辦法，以消彌民眾的不安。迷你倉產業在歐美地區行之有年，是不動產投資信託(REITs)的熱門投資標的之一，且其投報率表現良好，部分公司幾乎是把所有獲利回饋給股東，對尋求增加收入的投資人極具吸引力，特別是目前許多債券或現金工具僅提供微薄的報酬，以上內容供讀者參考。 以上資料來源參考： 1. 公司行號及有限合夥營業項目代碼表檢索系統https://gcis.nat.gov.tw/cod/ 2. 臺北市法規查詢系統https://www.laws.taipei.gov.tw/lawsystem/wfLaw_Interpretation_Content.aspx?SOID=182092 3. 中時電子報 2019/03/19「迷你倉儲夯 去年銷售額近40億元」https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190319000008-260410?chdtv
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