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華信電子月報 <不動產行情、不動產估價、不動產法規類> |
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前言： 每年全台各縣市地政事務所於4月至8月皆會陸續發布新聞稿公告該轄區內未辦繼承登記的土地總面積、累計公告現值總額等資訊，並於八月時發布新聞稿。究竟這些時限內未辦繼承登記的土地經過公告後的後續?若因故未能於被列管前辦理繼承登記的話是否有補救措施?本篇就111年5月31日新修正之土地法73-1條介紹繼承人未辦繼承登記不動產之處理辦法，如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！
繼承登記的目的在儘速確定每個繼承人的權利範圍，倘若拖延過久、權利範圍未能確定，容易造成使用上及權利上之糾紛，再加上繼承人如分散於各地或又再次發生繼承情形，勢必造成繼承人的增加，使不動產的權屬關係更加複雜，使用或處分上更容易產生糾紛。此種情形不但造成繼承人間的糾紛，影響土地利用，同時對國家、社會整體土地的利用與管理也有不利影響。因此土地法內有相關規定，促使民眾在繼承發生後能儘快辦繼承登記，否則將這些土地列管並標售由其他人取得，以達到地盡其利、地利共享的目的。
土地法第 73-1 條 (一)土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於三個月內聲請登記，並以書面通知繼承人；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。但有不可歸責於聲請人之事由，其期間應予扣除。 (二)前項列冊管理期間為十五年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關書面通知繼承人及將該土地或建築改良物清冊移請財政部國有財產署公開標售。繼承人占有或第三人占有無合法使用權者，於標售後喪失其占有之權利；土地或建築改良物租賃期間超過五年者，於標售後以五年為限。 (三)依第二項規定標售土地或建築改良物前應公告三個月，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後三十日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。 (四)標售所得之價款應於國庫設立專戶儲存，繼承人得依其法定應繼分領取。逾十年無繼承人申請提領該價款者，歸屬國庫。 (五)第二項標售之土地或建築改良物無人應買或應買人所出最高價未達標售之最低價額者，由財政部國有財產署定期再標售，於再行標售時，財政部國有財產署應酌減拍賣最低價額，酌減數額不得逾百分之二十。經五次標售而未標出者，登記為國有並準用第二項後段喪失占有權及租賃期限之規定。自登記完畢之日起十年內，原權利人得檢附證明文件按其法定應繼分，向財政部國有財產署申請就第四項專戶提撥發給價金；經審查無誤，公告九十日期滿無人異議時，按該土地或建築改良物第五次標售底價分算發給之。
不動產未在期限內辦理繼承登記的處理狀況依土地法第73條之1的程序辦理，土地法第73條之1之重點及流程如下： (一)繼承發生後一年內未辦繼承登記者，地政機關先列冊管理。 (二)列冊管理15年。 (三)逾15年仍無人聲請登記則移請國有財產局公開標售。 (四)繼承人或第三人占有無合法使用權者於標售後喪失占有之權利。 (五)標售時，繼承人、合法使用人、他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。 (六)標售所得價款於國庫設立專戶儲存，繼承人得依其法定應繼分領取，逾十年未申領者歸屬國庫。 (七)經五次標售而未標出者，登記為國有。自登記完畢日起十年內，原權利人得檢附證明文件申請發給價金。
土地法73-1條部分條文於民國111年5月31日通過，111年6月22日公告實施。其修法重點如下： (一)除公告繼承人應於三個月內聲請登記外，另須書面通知各繼承人。 (二)移請財政部國有財產署標公開標售前，地政機關應以書面通知繼承人；且應公告期間，由原先的30日增為3個月。 (三)而優先購買權人於決標後表示優先購買之期限，由10日增為30日。(一般優先購買權的規定僅為10日)
即便土地法的規定是將期限內未辦理繼承登記之不動產列管、逕予標售，但在每個階段仍給予緩衝期並保留補救措施。例如：根據土地法，在繼承發生後6個月後登記已算逾期，需處罰鍰；但73之1之程序是在繼承後12個月才公告並書面通知三個月補辦繼承登記，藉此督促繼承人們儘速完成登記捍衛自己的權益。而在列管15年間仍可聲請登記，另外，即使不動產標售後仍可依其應繼分領取標售價金等。 藉這類措施既能兼顧地盡其用原則，也能夠在最小程度內限制繼承人的權益，但提醒各位繼承者們在繼承發生時仍須儘速完成繼承登記。
資料來源：全國法規資料庫
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