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華信電子月報 <不動產行情、不動產估價、不動產法規類> |
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前言：近幾年露營風潮席捲全台，根據觀光局露營區查詢專區的統計，截至2021年5月，全台1,989個露營場中，僅有約8%「完全符合相關法令」。而絕大多數違法的露營區，僅因設置在農牧用地或林業用地，遭外界質疑宛如「農地工廠」亂象。在民國111年7月20日立法院三讀修正《非都市土地使用管制規則》，將露營場地之規定法制化，且在符合一定前提下，既存露營場地可申請政府輔導其取得合法執照，以解決近幾年露營區亂象。 本篇就111年7月20日新修正之【非都市土地使用管制規則】與【露營場管理要點】論述分享，如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！
(一)近幾年戶外露營風氣越加盛行。 (二)貧脊、個別條件不佳之農地轉型。 (三)原鄉人口外移嚴重、無足夠勞動力可繼續耕種。 (四)原住民無太多資本可投入創業，而原鄉位於山區路途遙遠，需要一個平台可以留住勞動力、及將都市人口拉到山上的動機，以發展文化觀光產業。 (五)近幾年來露營活動逐漸精緻化，除了親近自然的行程與露天芭比Q外，豪華帳棚與露營車、露天電影院、卡拉OK、帳棚內獨立衛浴及冷氣等，甚至還有露天泳池。逐漸變成將都市生活移師至山林間的休閒活動，這才引起重視。
根據舊有法規，非都市土地得以申請設置露營設施的用地僅包含：丙種建築用地、遊憩用地；若要設在農牧用地、林業用地及養殖用地，則須位於休閒農場或森林遊樂區範圍內。
與露營場相關的法規不少，包含《國家公園法》、《都市計畫法》、《區域計畫法》、《水土保持法》、《森林法》、《廢棄物清理法》、《農業發展條例》、《山坡地保育利用條例》、《飲用水管理條例》、《非都市土地使用管制規則》、《休閒農業輔導管理辦法》、《露營場管理要點》⋯⋯等，牽涉到內政部、農委會、環保署、經濟部水利署、交通部觀光局等多個部會機關，除無明確主責機關，業者即便有新申請也難以適從。 因此本次修法定調有關露營活動之推廣、輔導及協助相關措施，由交通部觀光局主政。
(一)應確保農地完整、糧食安全，不應開後門讓違規使用就地合法，繼農地工廠後再次引發亂象。 (二)設置於於集水區內之露營區，將影響水資源保護。 (三)應保障財產使用自由，不應加諸太多限制，限制地方發展。
終於在2021年，政府研擬在未違反《水土保持法》、《森林法》等環保法規之規定。在符合以下兩大前提下，開放1公頃(3025坪)以下農地露營使用。 (一)基於生態保育、環境保全及考量遊客安全等，生態、災害及資源利用敏感區應規範為不得設置露營場的地區；包含野生動物保護區、水土保持區、水庫上游、土石流潛勢區、特定農業區等，確保地質敏感區不應有任何開發行為。 (二)露營設施需經過目的事業主管機關、使用地主管機關及有關機關許可，且規模不得超過場域面積10%，總面積以660平方公尺(200坪)為限，設施高度不得超過3公尺。 須注意的是，露營區使用對土地來說是相對低度開發的使用方式，而放寬1公頃以下的小型露營地，並非等於全面就地合法化，而是讓土地在不破壞自然環境下得以合理利用、地盡其利。
(一)針對1公頃以下露營區，先於《非都市土地使用管制規則》增訂農牧用地、林業用地之管制規則，以「免經申請許可」方式，新增「露營相關設施」容許使用項目。(111年7月20日修正生效) (二)再依照各縣市地方法規與《露營場管理要點》 (111年7月20日修正生效)，輔導露營產業合法化。未來將透過完整的區域規劃與設置原則，優先引導業者於休閒農場、森林遊樂區等適當的區位設置露營區。相關設施須順應地形、低度利用，不開挖整地及變更地形地貌；也應明定露營場地廢污水處理原則。此外，各地露營區的品質與數量也應有總量管制，並提出整體目標與構想，以銜接國土計畫，並以可恢復農牧、林業使用為原則。 (三)爾後為3~5年的緩衝期，待未來成熟後再根據產業整體發展情況，將露營產業納入《發展觀光條例》中，如此能避免發生一邊輔導、一邊開罰的窘境。
露營場地屬於較為特別之產品，除大多為低度開發、僅整地過或是未達最高最有效使用之土地外，實際上亦大多為不得建築使用之農地、林地，主要的投入成本除購買土地之外，就是每隔幾年就得更新之動產設備。 一般來說，評估不動產價值不外乎從資產面分析，或從收益面分析。 從資產面來看，可拆分為土地價值+建物殘值+動產設備殘值，但這僅能評估出該場地目前的帳面價值，未能反映出不動產所帶來之收益。且露營區建設低、動產設備投入高，而動產設備年限短、費用高，致使估值亦隨每年設備之折舊或更新大幅變動。因此這種評定方式僅適合做為會計帳使用，但對資產評估的參考價值不大。另外需注意的是，銀行設定抵押貸款時大多僅認列土地價值與建物價值，並不認列動產價值。 因此根據露營區不動產產品的特性，對於規模較大或視營運狀況較佳之露營區，採用收益面來評估較能完整反映該不動產之價值。而所謂的收益面，大多是採不動產估價技術規則內所規定收益法之折現現金流量分析法評定不動產價值。 收益性之不動產，若過去經營狀態穩定，並能以過往經營狀況準確推估未來幾年內之收入與支出，例如營位單價、住房率、營業有效總收入、營業費用率等，則可依據收益法之折現現金流量分析法計算，將各年度淨收益折算為現值，推算出其不動產價值。 就收益性不動產而言，一般由於十年以後的變動性較大，因此一般設定之預測期間多在5至10年，超過預測期間之收益（收入與支出之差額）則以直接資本化法折算為現值。
露營區納管問題討論多年以後，終於在2022年透過增加容許做露營區使用的土地區位，正式邁入將露營區納管的第一階段。 同時也通過了修正露營場管理要點，往後的3~5年將是最重要的第二階段，將會引導現有業者在規則明確的基礎下發展茁壯，並剔除不適合或是破壞環境甚鉅的業者。 待發展至一定規模後，建立起一套完整的生態及規則，同時銜接至國土計畫法正式取代區域計畫法之日時，將正式邁入第三階段──納入觀光發展條例。 根據觀察，部分華信的客戶長期追蹤相關的議題與立法時程，並在今年夏天修法通過時，透過華信的專業來評估自家露營場地的經營狀況，目的是為了向銀行取得準備下一階段營運所需的融資。 華信對他們的洞悉先機深感佩服，也歡迎有志搶先更上一層樓的露營區業者準備好你們的營業報表與我們聯絡諮詢，華信將是協助你們發展茁壯的旅途上最可靠的夥伴。
資料來源：交通部觀光局、全國法規資料庫、地球公民基金會
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