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華信電子月報 <不動產行情、不動產估價、不動產法規類> |
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前言： 西元2022年1月10日上午《平均地權條例》部分條文修正案正式三讀通過，立法院祭出五大措施遏止炒房，包括限制換約轉售，重罰炒房行為，最高可處5,000萬元。《平均地權條例》還有哪些修法重點？本期電子報整理出修法始末、影響面向和未來展望，帶您馬上了解。
《平均地權條例》為土地法的特別法，是政府用於穩定土地及房屋價格的法律。《平均地權條例》的制定，起源於1949年政府遷台後實施一連串土地改革政策，使得都市土地價格也因工商繁榮而上漲，不動產投機、壟斷獲利的情形日增。政府為解決此問題，於1954年訂定《實施都市平均地權條例》，規定了地價、照價徵收、照價收買、漲價歸公等四大綱領的實施。 然而，由於《實施都市平均地權條例》僅規範都市土地，市場上仍有許多藉由非都市土地牟取暴利的方式，導致不動產仍因炒作而大幅漲價，為了貫徹平均地權的理念，政府在1977年擴大平均地權的實施範圍，修正公布為《平均地權條例》，不分地區全面實施平均地權。
西元2023年的《平均地權條例》修法，可歸因於2021年新冠疫情初期，大量熱錢湧入房市，房價開始不合理的持續飆漲，因此居住正義、高房價再度成為台灣熱門的話題。於是多方疾呼下，2022年4月7日，內政部提出了平均地權條例修正草案，隨後也經過行政院通過。 各界都認為，《平均地權條例》修法後可以有效引導不動產市場正常發展、杜絕虛報價格，同時防堵投機客炒作房市、預售屋契約換約轉售等等牟利情形，補齊原法律不足之處。
西元2023年的《平均地權條例》被稱為史上最重打炒房措施。為遏止預售屋炒作亂象，內政部於2021年11月底研擬啟動修法，12月9日通過修法草案。2022年4月7日，行政院會通過「平均地權條例」部分條文修正草案，並函請立法院審議。2022年12月21日完成初審，2023年1月10日完成三讀。本次修法五大重點如下： 1. 限制換約轉售：預售屋或新建成屋買賣契約，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親，或經內政部公告的特殊情形外，不得讓與或轉售第三人；建商也不得同意或協助契約讓與或轉售，違規者均可按戶棟處罰50萬至300萬元。 2. 重罰炒作行為：明確規範若有散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利，或是以其他影響不動產交易價格或秩序的操縱行為進行炒作，都可按交易戶（棟、筆）數處罰100萬至5,000萬元，經限期改正但未改正者，並可連續處罰。 3. 建立檢舉獎金制度：民眾對於不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為，可檢具證據向縣市政府檢舉，如經查證屬實，將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金。 4. 管制私法人購屋：增訂私法人購買住宅用房屋許可制規定，並限制取得後於5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。 5. 解約申報登錄：預售屋買賣契約若有解約情形，建商應於30日內申報登錄；違規者將按戶棟處罰3萬至15萬元。
《平均地權條例》將會影響買預售屋、新成屋和中古屋等三類民眾。 本次修對於買房自住的民眾無太大影響，本次修法主要是針對投資客、炒房團、代銷、仲介，將會受到限制換約轉售、重罰炒作行為、檢舉獎金制度和解約申報登錄這四項政策管制，因為政府的目的是要讓預售屋短期炒作受到抑制，導向自住、長期置產。同時，也要限制預售及成屋的短期投資行為，嚴懲炒房，消弭房價上漲預期。 另外，私法人會受到管制私法人購屋這項政策管制，日後購屋必須事先申請許可，杜絕私法人炒房。 這次修法對房市衝擊相當大，幾乎阻斷投資客炒房多數管道，未來炒房成本及難度將大幅攀升。屆時，預售屋買氣可能會在低檔盤整好一陣子，這對手中推案最多、庫存最多的建商將產生極大的衝擊，未來出現建案或餘屋出現降價出清潮機會將大幅攀升。甚至不排除重演2016年時，市場出現品牌建商帶頭降價、預售屋比新屋便宜、新屋開價比中古屋便宜的房價倒掛現象。
《平均地權條例》修正案第一項「限制換約轉售」，子法將納入可排除在外的特殊寬容情形。民眾購屋後，若出現這四種情形將可排除在外： 1. 買房簽約後受到強制執行。 2. 非自願失業等重大事故。 3. 因病需療養。 4. 重大變故無力償還。
修法通過後，預售屋市場正式進入冷靜期，預期整體房市將會出現四大現象： 1. 預售和成屋價差縮小：由於預售屋換約和轉手的諸多限制，降低購屋族購買意願，自住買家將會轉向成屋市場，所以預售屋降溫，對應成屋搶手，將會拉近彼此的價格差距。 2. 豪宅市場交易量縮：觀察2022年交易的27筆超豪宅中，有13筆都是以法人名義購屋，往後高資產族購屋的操作空間不再，置產態度也會略為保守，因此短期內的豪宅市場交易量，將面臨考驗。 3. 高槓桿型建商淡出：修法過後，建商的推案型態，將從預售案轉變為成屋案，由於成屋推案無法在工程期間銷售回收資金，建商的金流需求龐大，對財力有限的建商較不利，因此採高槓桿操作的中小型建商，預料將在修法後逐漸淡出新案市場。 4. 資金走向避險型產品：區位條件佳者、機能成熟的區域，以及保值性高的產品，仍是避險且穩健的置產選擇，價格也不易修正；至於商辦這類自用、收益兩用型產品具市場優勢，將可能成為修法後的法人置產重點。
平均地權條例修正草案三讀通過後並未明確指出實施日期，僅規定「此次修正條文的施行日期，由行政院定之」。不過，內政部代理部長花敬群2022年12月底受訪時曾表示，希望平均地權條例修正草案三讀通過後，實施日期應不會超過半年，因此，預計實施日期可能為2023年7月1日。
平均地權條例法案的母法並未說明「溯及既往」的相關事宜，但有一項附議是和溯及既往有相關的，那就是若被發現違反預售屋換約轉售的規定，民眾除了罰緩之外，還會再被追繳不法所得。 而內政部代理部長花敬群曾在西元2021 年底提過，平均地權條例三讀並實行上路後，預售屋禁止換約轉售規定的適用，不會因為預售屋交易的合約時間在修法實施日期前就獲得赦免，這也意味著「預售屋禁止換約轉售」可能會「溯及既往」，不過目前看來是沒有明確的「溯及既往」相關規定，因此仍要視未來內政部的相關施行細則如何訂定。
資料來源：內政部、聯合新聞網
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