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華信電子月報 <不動產行情、不動產估價、不動產法規類> |
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前言： 「平均地權條例」修正案於民國112年7月1日正式上路，修法目的是為了打擊投機炒房之措施，本次修法有五大重點，其中一項為管制私法人買受住宅，即為本文所探討的私法人購置住宅許可制，內政部訂定了相關許可辦法，並規範私法人購屋之限制，以保障國人居住之權益，本期將聚焦在私法人購置住宅許可制。惟如有錯誤或遺漏之處，仍請不吝指正，謝謝！。
所謂之私法人則指依據私法所設立之組織，含括所有社團法人(如本國公司、外國公司、農會及工會等)及財團法人。 私法人原則上無居住需求，現行法律對於私法人購置住宅無相關規範，容易導致住宅市場成為私法人投資炒作之目標，讓不動產市場投機壟斷之現象愈趨嚴重，並影響國人買房之權益及居住正義。因此內政部訂定「私法人買受供住宅使用之房屋許可辦法」於民國112年6月13日發布，並以平均地權條例第79之1第一項為依據，以訂定規範私法人購置住宅。隨著平均地權條例第79條之1修正條文於民國112年7月1日施行，私法人買受供住宅使用之房屋，除經中央主管機關公告免經許可之情形外，應檢具使用計畫，並向中央主管機關申請許可。
自民國112年7月1日新法上路後，私法人想購置住宅，難度變高許多，考量私法人執行業務之需要，內政部也列出以下6種「需經許可」及9種「免經許可」之情況，提供給欲購屋之私法人。 (一)需經許可： 依據「私法人買受供住宅使用之房屋許可辦法」第3條第1項，私法人買受供住宅使用之房屋，其申請用途應以下列各款之一為限： 1. 宿舍：依私法人買受供住宅使用之房屋許可辦法第4條規範。 2. 供居住使用之出租經營：依私法人買受供住宅使用之房屋許可辦法第5條規範。 3. 合建、實施或參與都市更新、都市危險及老舊建築物重建：依私法人買受供住宅使用之房屋許可辦法第6條規範。 4. 衛生福利機構場所：建築物使用類組及變更使用辦法第2條附表二H-1和H-2類組。 5. 合作社為設置住宅公用設備。 6. 其他經中央主管機關公告。 (二)免經許可： 依據「私法人買受供住宅使用之房屋許可辦法」第13條，私法人買受供住宅使用之房屋，符合本條例第七十九條之一第一項但書後段經中央主管機關公告免經許可之情形者，向不動產所在地之登記機關辦理登記時，應檢附其符合公告免經許可項目情形之相關證明文件： 1. 公(國)營事業或受政府捐助之財團法人 2. AMC/台灣金聯(承受不良債權或參與政府公開標售) 3. 經紀業買受之瑕疵房屋(海砂屋、輻射屋及凶宅等) 4. 都市更新(迅行地區、公開展覽、重建完成) 5. 危老重建(重建計畫核准、重建完成買回) 6. 一般合建(重建完成買回) 7. 文化資產(歷史建築、古蹟等) 8. 優先購買權(依土地法34-1) 9. 法院拍賣
私法人欲買受之住宅若為免經許可，可直接向不動產所在地之登記機關辦理登記，並檢附其符合公告免經許可項目情形之相關證明文件，而不受5年不得移轉之限制；若為需經許可，需先檢附使用計畫，並向中央主管機關申請許可，才能向不動產所在地之登記機關辦理登記，而登記後5年不得移轉。中央主管機關許可文件之有效期限，規定如下：一、成屋為許可日之次日起算一年。二、預售屋、新建成屋為辦竣建物所有權第一次登記之日起算一年。 私法人申請買受供住宅使用之房屋，應檢具以下文件：1.申請書及使用計畫書。2.法人資格證明文件及其代表人身分證明文件。3.符合本許可辦法第三條第一項用途之文件。4.其他經中央主管機關指定應提出之文件。檢附之文件，有不符規定或不全而得補正者，中央主管機關應通知申請人於二個月內補正；屆期不補正或補正不完全者，駁回其申請。 若私法人有下列情事之一者，應不予許可：1.以不實文件申請或申請文件有偽造或變造情事。2.冒用或借用他人名義或證件申請。3.所提出之使用計畫違反相關法令規定。 中央主管機關為審核申請許可案件，審核通過後，私法人買受供住宅使用之房屋經許可者，應檢附許可文件並於許可有效期限內，向不動產所在地之登記機關辦理房屋所有權移轉登記。而未取得許可者，不得辦理登記；逾許可之有效期限者，亦同。
在平均地權條例修正案上路後，針對私法人購屋未來將採許可制的辦法，引來建築業及不少的建商反彈，許多私法人欲推動都更或危老重建等營運，都將受其影響，因私法人本身無居住的需求，為避免住宅成為短期炒作標的，內政部才制定法令規範，但相關制度為全球獨創，仍有爭議或審查方面的問題需改進；而平均地權條例修法過後，隨著私法人購屋被限制，原本預期私法人購屋房市會有所影響。結果不敬其然，自修法上路兩個月後統計，全台私法人購買住宅共有76件申請，其中44件核准通過，核准率約76%，顛覆外界的想法，因此只要符合規範，以私法人的名義購買住宅，仍是有法可依據進行買賣的，建商也建議審核機關對於各種用途的審查能更為細緻、準確及快速，減去私法人都更危老重建計劃的影響。
資料來源： 1. 全國法規資料庫 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0060140 2. 內政部全球資訊網 3. 桃園市政府地政局 https://land.tycg.gov.tw/News_Content.aspx?n=3926&s=939399
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