前言:ECFA簽訂後相關議題引發熱烈討論,若聚焦台灣的不動產市場,從ECFA中可解讀不少訊息,討論ECFA對台灣不動產市場的影響,不如借鏡「香港經驗」,更易透視ECFA帶來的效益與隱憂,要懂得趨吉避凶,把握黃金十年。

 

一、

CEPA對香港不動產的影響

    中國與香港在西元2003年簽訂CEPA(內地與香港關於建立更緊密經貿關係的安排),西元2004年01月01日正式實施,從歷史軌跡來看,西元2003年到2008年間,香港的A級商辦樓售價漲了170%,租金漲了200%,這波漲幅遠高於香港當地的豪宅與住宅漲幅,再者,CEPA也帶動中國國營企業赴港籌資;外資也藉由CEPA規範進軍大陸市場,這五年香港一片繁榮。

    當然,陸資與外資的進駐,也帶動了住宅的需求量,尤其是豪宅,西元2003年到2008年間,售價漲100%,租金漲75%,當然一般住宅也連動上漲60%之多,可見,CEPA效應下,產業發展牽動不動產價格飛漲,讓香港受惠不少。

 

二、

ECFA效益開始發酵,商用不動產率先起舞

    兩岸於民國99年06月29日正式簽署ECFA,而第一階段的早收清單於民國100年元旦正式生效,預料將開始有陸資企業陸續登台,台灣沉寂一段時間的商用不動產將有機會加速空置率的去化。雖然初期陸資企業來台使用的辦公空間不會太大,但隨著ECFA的發酵以及放陸客自由行,將使得兩岸關係長期趨勢逐漸穩定,使得台灣依循香港模式其商辦需求將逐漸增加,商用不動產將長期被看好。

    目前台灣北部地區的商辦產品被特定資金鎖定,帶動成交量與價格的走揚,例如,台灣人壽於民國97年11月以30.3億價格買入南京東路跟松江路口的亞洲信託大樓,一個屋齡38年舊大樓,若以土地來算的話,每坪是586萬一坪,平均容積大概600%;民國99年11月29日台灣人壽又順利以每坪976萬出售,短短二年的時間獲利19億。

    另外,市場上也出現商辦產品每坪超過130 萬元的天價,遠雄人壽以每坪133 萬元購買統一國際大樓28 樓及威剛科技以每坪130 萬元購買統一國際大樓29 樓,但是民國99年商辦市場整體交易量卻縮減,因此有價揚量縮的情形發生。目前商辦租金漲幅不如售價漲幅般強勁,使得目前商辦的毛租金資報酬率已經低於3%的水準,甚至未達2.5%,所以目前商辦市場的租金收入並非為投資者的主要考量,投資者看中的是預期商辦產品未來增值的潛力。

 

三、

ECFA讓台灣不動產走向國際化 

    自從台灣修法將贈與稅從50%調降到10%,許多出走的台商願意將資金重回台灣市場,加上ECFA的信心下,具有象徵性財富的豪宅與商辦,已開始受到各界關注,加上陸客自由行即將開放,台灣勢必依循香港CEPA模式的過程,讓陸客一窩蜂登台買樓。依據統計資料顯示,目前香港房市已有高達25%房屋買方來自大陸,所以也使越來越多台灣建商把建案推向香港、大陸,台灣的房屋買方將不再只是回流的台商,或台灣本地的民眾,整體來看,台灣的房地產市場在民國100年將是蓬勃發展。

 

四、

結論

    民國100年台灣經濟成長率預估為4.5~5%,全球經濟成長率預估為3.4%,政府於今年總體經濟目標設定為經濟成長率4.82%、失業率4.9%、消費者物價指數上漲率不超過2%,加上政府擬開放陸客自由行及五都選舉底定,新任首長政見商機發威,預期將帶來許多建設利多,國民黨執政的政府贏了台北市、新北市、大台中等首長選舉,許多過去大力推動的政策,皆可延續推行

因此,相信民國100年的房市發展,政府仍應只會針對部份投資客祭出一些特定管制作為,例如:央行於民國99年12月30日決議將三峽、林口、淡水納入選擇性信用管制區域,第二屋的貸款成數從7成調至6成,土建融資3大限縮等,而一般自住型之房屋買賣交易仍將看好,呈現平穩發展看多的局勢。另特定豪宅市場如北部地區:台北市目前豪宅聚落,包括仁愛敦南忠孝一帶、大安森林公園、信義計畫區及士林天母大直等區域;中部地區:台中市西屯區的7期地區與南部地區:高雄市美術館特區等地區,因屬少數豪宅產品市場,預期民國100年仍將成為M型頂端購屋的最愛。

另因 ECFA正式實施,台灣房市將進入國際化市場,台灣房市之店面、土地與商辦產生將吸引許多本地法人與外資進場投資,因此商用不動產行情仍舊會有正向發展。而台北市具有都更主題的老舊公寓,仍將成為市場上的焦點話題,市場行情也是不惶多讓。

資料來源:華信聯合鑑價機構http://www.hunhsin.com.tw/

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