華信電子週報

<不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

週報主題:

10分鐘搞懂

如何善用實價登錄後之政府統計資訊(第1篇)

前言:不動產實價登錄制度已於今年81日起正式上路,包括地政事務所受理的買賣登記案件、透過房仲業者簽訂的租賃案件以及預售屋代銷成交案,都要申報登錄。申報期限為買賣登記手續完成、租約簽訂、代銷契約屆滿或終止後30天內,一般民眾有15天寬限期,逾期申報可處315萬元罰鍰。因此,未來民眾在購屋時,將有更多元的管道能取得成交資訊。本事務所從本期(第93期)起將一連4期(至第96期),告訴讀者如何善用政府相關統計資訊,另為使說明能更具系統性,本事務所特以「建商進行住宅用土地開發計畫之基礎資料蒐集分析」為例,說明如何蒐集與分析。因此本期(第93期)至第96期之電子週報探討之內容為「如何善用實價登錄後之政府統計資訊-以建商進行住宅用土地開發計畫之基礎資料蒐集分析為例」。如有錯誤或遺漏之處,尚請不吝指正,謝謝!。

摘要

      

現代都市快速發達,人口逐漸集中,地價不斷上升,土地金融的需求愈來愈大,建商因其購地及營建所需資金非常龐大,乃向銀行辦理土地抵押放款,藉此融通資金。我國自2000年及2001年頒訂「不動產估價師法」及「不動產估價技術規則」後,即開始實施不動產估價制度,然銀行不動產放款之估價,則仍由銀行內聘之估價人員進行估價,該內聘人員在有業務壓力或上級壓力,或景氣低迷規避風險之壓力時,易對金融市場造成「助漲助跌」之效應。一般建商進行融通資金(成為借款人)前,均會提供其規劃之「不動產(土地)開發計畫書」,作為銀行業者評估借款人還款能力與應核貸金額之參考。平心而論,不論是建商、銀行業者或是不動產估價師,於參考該「不動產(土地)開發計畫書」進行評估土地合理價格時,除需參考市場比較價格外,尚須評估該「不動產土地開發計畫書」是否依據不動產(土地)內在實質因素差異產生之異質性(Heteregenity)、外在經濟因素及制度因素所帶來的開發利用限制,規劃出合情(合於當地民情與需求)、合法(合於當地法令規範)及合理(合理推算當地市場供需所決定之房價)之產品。因此本文以建商進行住宅用土地開發計畫之基礎資料蒐集分析為例,說明如何運用營建署住宅統計資訊蒐集必須之資料,進而了解開發地區目前住宅發展現況,以便訂定合理之房屋銷售價格及客觀評估合理之土地價格,除能使銀行業者降低建商(借款人)之違約風險外,並能使建商對於住宅用土地進行合理之土地開發利用,推出適合消費者之產品。

 

二、

不動產(土地)開發計畫流程

不動產(土地)開發是個決策的過程,包括政府部門以及開發商一連串決策的累積,也可以說是一連串的交易。因此在不動產(土地)開發過程中(即房地產開發完成前),通常均應進行一連串縝密的規劃及分析步驟,本文稱此流程為「不動產(土地)開發計畫流程」。茲將該計畫流程及本文研究重點說明如下

      

()不動產(土地)開發計畫流程之市場分析及行銷階段說明

於上圖1中可知,市場分析及行銷階段一般可分為市場分析、市場潛力及財務分析、財務可行性分析等三種,需考慮的範疇相當廣泛,包含推估開發之相關成本、預期推出產品之市場性、估計獲利能力的多寡及找出潛在風險等。  

市場分析及行銷階段之重點可分為市場及決策兩項,在市場方面,可分為區域經濟分析、市場分析及可市場性分析;在決策方面,可分為可行性分析及投資分析。其中進行市場方面之區域經濟分析、市場分析及可市場性分析時,需進行市場現況調查及基礎資料蒐集分析,建商可將二者綜合分析後,再進行市場潛力及財務分析、財務可行性分析。

本文主要在探討建商於進行住宅用土地開發時,如何運用營建署住宅統計資訊蒐集必須之資料,進而了解開發地區目前住宅發展現況,以便能訂定合理之房屋銷售價格及客觀評估合理之土地價格,除能使銀行業者降低建商(借款人)之違約風險外,並能使建商對於住宅用土地進行合理之土地開發利用,故研究範圍主要係在市場分析及行銷階段中有關區域經濟分析、市場分析及可市場性分析時所進行之「基礎資料蒐集分析」。

 

本期小結

本期電子週報,已針對『不動產(土地)開發計畫流程』作介紹,本文主要在探討建商於進行住宅用土地開發時,如何運用營建署住宅統計資訊蒐集必須之資料,故下一期之電子週報將針對基礎資料蒐集分析作介紹,祈能對讀者們有所助益。

 


 

 

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