前言:於上一期(第0017期)電子週報中,已將成本法--建物估價需考慮之總成本項目及累積折舊額之計算公式子詳細列出,相信各位朋友對於成本法--建物估價已有初步的瞭解,本期將輔以案例說明,以台北市中山區某巷弄間之建物為例,概略說明建物總成本及累積折舊額之計算過程。

  

一、

案例現況說明

台北市中山區*巷*弄間有一棟中古透天厝,係為3層樓高之鋼筋混凝土造建物、屋齡25年,建坪50坪,請問這間『透天厝房子』現在價值?

二、

相關計算過程

於上一期(第0017期)電子週報中,我們可知成本價格之計算公式如下:

建物成本價格=建物總成本—建物累積折舊額。

或建物成本價格=建物總成本×〔1-(年折舊率×經歷年數)〕。

緊接著以下便針對建物總成本及累積折舊額之計算說明如下:

1.建物總成本

假設總成本為C,營造施工費為X1,規劃設計費為X2,廣告銷售費為X3,管理費為X4,稅捐及其他負擔為X5,資本利息為X6,開發或建築利潤為X7,

其中R4、r1、r2、r3、R2、R3為相關百分比參數,而 R1=r1+r2+r3:

(1)營造施工費--X1

本次我們選取實務上最常應用間接法中之單位面積(或體積)比較法做為基礎,依照規定,營造或施工費標準表應由不動產估價師公會全國聯合會(以下簡稱全聯會)按不同主體構造種類及地區公告之。(詳見不動產估價技術規則第56條,以下簡稱本規則)據此,經參考全聯會第四號公報評估如下:

X1=70,000元/坪。

 

(2)規劃設計費--X2

參考上期介紹之本規則第57條規定,本次以營造施工費之2%(R4)計算。

(3)廣告銷售費、管理費、稅捐及其他費用--X3、X4、X5

參考上期介紹之本規則第61條規定,經參考全聯會第四號公報決定如下:

A.廣告銷售費以總成本之4%(r1)計算

B.管理費總成本之2%(r2)計算

C.稅捐及其他費用總成本之1%(r3)計算

(4)資本利息--X6

參考上期介紹之本規則第58~59條規定可知資本利息係按營造施工費、規劃設計費、廣告費、銷售費、管理費、稅捐及其他負擔之合計額乘以利率,其利率決定如下

A.自有資金比例:40%、利率:1.19%。

B.融資資金比例:60%、利率:2.72%。

C.加權平均利率:2.11%。

D.資金運用比例:建物:100%、使用期間1年。

E.資本利息綜合利率:2.11%(R2)

(5)開發或建築利潤--X7

參考上期介紹之本規則第62條規定,開發或建築利潤係按營造或施工費、規劃設計費、廣告費、銷售費、管理費、資本利息、稅捐及其他負擔之合計額乘以適當利潤率,假設當地平均經營利潤率為15%(R3)

由以上敘述可知

X2=X1*R4,X3=C*r1,X4=C*r2,X5=C*r3,X6=(X1+X2+X3+X4+X5)*R2,X7=(X1+X2+X3+X4+X5+X6)*R3,因C=X1+X2+X3+X4+X5+X6+X7

故C=X1+X1*R4+C*r1+C*r2+C*r3+(X1+X2+X3+X4+X5)*R2+(X1+X2+X3+X4+X5+X6)*R3

整理可得C =

X1(1+R4)(1+R2)(1+R3)

 

1-R1(1+R2)(1+R3)

 

    

72,000(1+2%)(1+2.11%)(1+15%)

1-7%(1+2.11%)(1+15%)

       

              ≒ 91,351元/坪

R1=r1+r2+r3=7%(r1=4%r2=2%,r3=1%)R22.11%R3=15%R4=2%

2.累積折舊額之求取

(1)建築改良物耐用年數係依據全聯會第四號公報建物經濟耐用年數表及建物殘餘價格率表所列計算參考,本次勘估建物為鋼筋混凝土造,其耐用年數為50年、殘餘價格率為5%,詳如下表:

 

細目

經濟耐用年數

辦公用、商店用、住宅用、公共場所用及不屬下列各項之房屋

鋼筋(骨)混凝土建造

預鑄混凝土建造

50

加強磚造

35

磚構造

25

金屬建造(有披覆處理)

20

金屬建造(無披覆處理)

15

木造

10

                                   

建物之殘餘價格率

建物種類

殘餘價格率(%)

鋼筋(骨)混凝土(SRC)

10

純鋼骨構造(SC)

10

鋼筋混凝土構造(RC)

5

加強磚造

0

磚構造

0

金屬建造

10

木造

0

石造

5

             資料來源:全聯會第四號公報建物經濟耐用年數表、建物殘餘價格率附表

參考上期介紹之本規則第68條規定我們可知:

累積折舊額=C×〔(1-s)/N〕×n

說明:

C :建物總成本,s :殘餘價格率,n :已經歷年數,N :耐用年數。

累積折舊額=84,826元/坪*(1-5%)/50*25≒40,292元/坪

3.建物成本價格

由上述建物總成本及累積折舊額之計算,我們可以得知建物成本價格單價:=84,826元/坪-40,292元/坪=44,534元/坪

建物成本價格總價=44,534元/坪*50=2,226,700元。

 

三、

結論

以上便是本週針對目前現行法規對於成本法求取建物成本價格之相關規定,輔以假設案例予以實際推算之計算過程,不過仍需在此說明的是接連兩期所介紹的建物成本價格理論與計算皆為原則性之規定,僅以全聯會第四號公報規定為例,諸如五層以上建物以鋼筋混凝土造(RC)為標準,若為鋼骨造(SC)或鋼骨鋼筋混凝土造(SRC),便得按標準表每坪加計10,000元~15,000元;而地上四層至六層建物,其地下樓層為一層,若有增建地下樓層,標準單價就需提高;又或建物樓層標準高度為3.0公尺,樓層高度超過或低於標準0.5公尺者即為超高或偏低,其單價便需再調整,且前述情形其調整單價之計算方式亦都有所不同,是以建物成本價格之估算仍需考量樓層高度、地下層數、建築結構等諸多因素,自然不適一概而論。另在此呼應上期前言所述,成本法之建物估價通常應用於土地及建物皆同屬一人時(通常為透天住家或廠房)較為合適,容我在此提醒各位朋友現在常見之公寓華廈或大樓並不適用此方法,以避免各位朋友對於估價價格之誤解。

最後,從上期之理論介紹接連到本期之實例說明,相信藉由連續這兩期電子週報的說明,各位朋友對於估算建物之成本價格已有更為完整的概念,下一期我們將從比較法切入,讓各位對於在概估房地整體價格時能有更全面性之認識。

資料來源:華信聯合鑑價機構http://www.hunhsin.com.tw/

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  • 林銘輝
  • 感謝您的支持與愛護。
    如有估價方面需求,也歡迎您來電/信洽詢。

    hunhsin 於 2015/03/24 10:15 回覆