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華信電子週報   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

週報主題:

10分鐘搞懂~地上權不動產(下篇)

前言:上期簡短介紹地上權不動產,本期將深入探討地上權不動產於住宅及商業用兩種不同目的之選擇。在臺灣民眾既有之「有土斯有財」的觀念下,地上權不動產之觀點挑戰國人傳統的思維,能否接受地上權不動產以及地上權不動產未來的發展趨勢為何?

住宅用地上權不動產

地上權不動產如上期介紹可分為買屋不買地及只買使用權利兩種方式,並且都有使用年限的規定,但是因不包含土地的成本,房價總價額為該市場行情的六至七折,在都市地區地狹人稠的狀況下,確實吸引了不少民眾的關注,在國外,如新加坡、日本、瑞士及德國等先進國家,房屋持有率並不高,舉例而言,瑞士僅約兩成,德國也只有約三至四成,反觀住宅使用權之概念已在各國行之有年,這些國家的住宅趨勢主要是為了減輕民眾購屋成本及壓力,在美國及英國地上權的概念更為普及,其土地租期從99年至999年都有其地上權不動產;相較而言,臺灣民眾房屋持有率高達約八成,但房價易漲難跌及購屋痛苦指數、貸款負債率大幅增加等種種因素,讓民眾開始考慮如何在持有房屋下之貸款負債率及生活品質上做衡量。

  根據全球資產管理公司統計,近幾年來全台總共有34筆地上權案脫標,其中,住宅用地共有12個,國有產財產署在五月也公告出今年第二批地上權案,全台共有11個標案,故可預測地上權不動產將成為往後房地產市場上的新選擇。以今年推案狀況來看,2014年,首先由上期介紹之板橋區的「昇陽寓見」先登場,緊接著是五月初華固建設在所推出的「華固新天地」,下半年日勝生集團位在忠孝復興站後方的「仁愛本真」也接續推出,顯示地上權不動產將於不動產市場上產生一股新趨勢。

  在正常生活情況下,大部分民眾很難住在同棟房屋五十至七十年,未來將幾乎都會遇到換屋的情況,然後因地上權不動產接受度偏低,如設想換屋的需求,在現階段之法律政策下,將有其一定的困難度存在。但根據住展房屋網非正式調查研究發現有土斯有財的觀念在現代的社會下有逐漸淡薄之趨勢,有超過四成網友表示,對地上權不動產有興趣,願意更深入了解,而網路使用者是以年輕人居多,可看出現代人之觀點已逐漸朝向生活品質偏重的趨勢,雖然說有使用年限的限制,但五十至七十年的時間至少可以傳承兩到三代,並且享有較好的生活品質。

  地上權不動產在住宅上考量的部分有很多,主要問題還是在於無法保值及流通性的問題,因為只擁有房屋或使用權利,其價值將隨著使用年限遞減,並且在後期因使用年限縮短,流通性也會逐漸降低;相對而言,獲取的為交通的便利性及較低的購屋成本,可於都市地區以較低的價格入住,在生活品質上也有更大的調整空間,因此建議以自住為目的來選擇地上權不動產較為適宜。

 

商業用地上權不動產

  商用不動產泛指非住宅之不動產,如辦公室、百貨商場、旅館及廠房等,擁有長期穩定的現金收益,為目前開發商、壽險業者所偏好之投資標的,根據財政部國有財產局所發佈的國有土地招標設定地上權作業標準化之研究報告,便可發現6090年代,這30年來的地上權案例,大多是商用不動產居多。

  近幾年政府修正國有財產法,規定面積在1,650平方公尺以上的國有土地禁售、都市地區土地資源稀少、都市更新緩慢等眾多因素,使得投資人將投資標的轉移至地上權開發案。而金融監督管理委員會在2012年頒布金八條,八大新措施中,有七項為緊縮壽險業投資不動產,包括提高收益標準,收益標準、立即適用,投資商辦大樓、五年不得移轉,投資素地應附承租意向書、十年內不得移轉,須經董事會逐案審查,自用不動產五年內不得移轉與禁買預售;另有一項是屬於「配套放寬措施」,若投資公共建設且規劃開發時程的地上權案件,則可排除相關投資素地之限制與規範,規範保險業者投資不動產之標準,使得想投資的壽險業者,也跟著將投資目標移往地上權開發案。

  2013年正式全面導入國際財務報導準則(International Financial Reporting Standards, IFRS),制度下之最大的影響為營造建築業、金融壽險業及含有許多土地建物的公司,主要原因在於該會計制度修正的淨值與營收認列的方式。以營建股為例,對於營建業而言,差異在於完工認列的方式,亦即原本的會計制度允許營造建築業一個建案分批認列營收,而新的會計制度要求完工後一次認列,舉例而言,舊制度的10億的建案中,可以分成第一年5億、第二年5億的方式完成認列,但新制度中,10億的建案僅能一次認列10億,亦即營建業不能再透過營收分段認列的方式,製造營收穩定的現象。因此,新會計準則IFRS制度對建商固定收入的要求,也讓這些上市公司從土地資產的一次性加工者,逐漸轉變為經營者,改變建商未來投資不動產標的的目標。

  在地上權不動產中,不論是個案條件、租金或權利金之高低,基本上都需考慮未來的投資報酬率,投資報酬率則是市場買賣與否的關鍵。如日勝生集團當年以十二億元標下台北市原敦南派出所基地五十年地上權,確定朝向精品旅館方向開發,即是考量利益的之報酬率。

  整體而言,都市地區的地上權不動產有其特定的市場,商用不動產的地上權開發案成功案,較著名的案例有晶華酒店、君悅飯店、SOGO百貨、TAIPEI 101大樓及世貿二館等,都是成功的地上權商用不動產案例。

  在投資報酬率的觀點來看,近幾年台北花園皆比附近市場行情房價高出68%,其成長幅度高於周遭一般住宅,其原因可能為台北花園位豪宅區內,價格低於附近豪宅,讓消費者購買意願增加,加上附近豪宅釋出件數有限,故此漲幅才會高於附近市場行情。另外,京站所位於的大同區內住宅屋齡偏高,市場行情總價皆為千萬元以上,相較下,京站因購入成本低,報酬率多有3~4%,甚至根據不動產實價登錄之資訊,報酬率甚至曾有高達4.2%,普遍高於台北市約2%的行情。

  沒有土地所有權,當地上權期限屆滿時,其價值也隨之遞減,簡單來說,地上權不動產的價值,重點不在於增值,而是使用收益的價值,故可說明為何可打破地上權、使用權房屋效益逐年遞減的觀念。

  政府促使土地有效利用及投資人尋找投資標的的情況下,投資人參與地上權開發案逐漸增加,政府及公營機構的地上權案招標案也能順利脫標,這樣的供需平衡下,將使地上權在未來成為土地投資開發的新選擇。

 

結論

 臺灣正從土地所有權制度,走向所有權、地上權並進的雙軌制,但在國人有土斯有財及遺財子孫的傳統觀念尚未普遍的情況下,目前地上權不動產仍是臺灣房市的非主流產品且地租隨公告地價逐年調漲,近幾年在銀行融資貸款逐漸放寬其配套措施及住宅用地上權不動產之件案在今年將逐一推出;上期介紹之華固新天地,位於都市地區,生活機能良好,流通性較高,五月初開案至今,SOHO特區已全數銷售完畢,規劃30-45坪的YOHO特區,30坪也進入倒數階段,銷售現場人潮絡繹不絕,可看出都市地區民眾對於地上權不動產的接受度將逐漸改變,在未來的新時代下,預期可打破傳統觀念,成為房市的一股新潮流、新選擇,住宅用地上權不動產之銷售率將影響開發者投標地上權之意願,因此銷售率將為未來地上權是否能順利脫標的之決定因素。

  地上權不動產市場中,產品以商用地上權不動產為主,其原因包括地上權不動產須具有高投資報酬率之特質,才得以吸引開發者參予投標、符合IFRS 新制的規範等。2014年台北市中山區長春段地上權案順利脫標,引起各界對於地上權市場之關注,此案也為今年以來第一筆大型地上權案此次長春段的土地標售,地上權順利標脫之土地金額已經超過400億元,交易金額大幅增加,由富邦人壽取得,後續商用地上權競標可預見具有投資潛力。財政部釋出商機四十八案近2,000億元,首次將台、中油等國營事業活化資產納入,另至少十案金額較大設定地上權案可供壽險業參與投資,如:信義計畫區A25地上權(已由富邦人壽以172.88億元得標)等大型標案。地上權市場目前仍以商用較具有能見度,預期仍是擁有雄厚資金之壽險及營造業者的為主要投資者。

 

 

以上資料來源參考:

1.內政部營建署、地政司不動產資訊平台:
 http://pip.moi.gov.tw/Default.aspx

2.財政部國有財產署:
  http://www.fnp.gov.tw/

3.國家政策研究基金會
  http://www.npf.org.tw/

4.信義全球資產
  http://www.sinyiglobal.com/

4.謝明瑞、周信佑,2013年,以地上權開發國有土地興建商辦大樓、旅館,國家政策基金會

5.林左裕,2013年,不動產投資管理

6.全球財務報導準則
http://www.twse.com.tw/ch/listed/IFRS/aboutIFRS.php

 

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