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華信電子週報   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

前言：台南科技工業區坐落於台南市安南區，屬綜合型工業區，管理單位為經濟部工業局。高科技產業在台灣已躍升為國家經濟發展的主流，經濟部工業局為建構更加理想的工業發展環境，投注心力與資源，致力台南科技工業區之開發，吸引高科技、高附加價值產業投資。其開發經過為自民國80年起陸續完成可行性規劃、環境影響評估、綱要計劃、工業區編定及變更都市計劃等程序，民國84年8月經工業局公開評選由榮工處獲選為開發單位。榮工公司為統籌開發事宜於民國84年9月成立籌備處，並於民國85年4月奉行政院核定成立台南科技工業區施工處，民國84年9月舉行台南科技工業區動土典禮，民國85年4月15日東區隔離土堤正式開工。本篇將簡單介紹台南科技工業區及區內之成交行情，惟如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！

　　台南科技工業區位於台南市安南區顯宮里及鹿耳里，緊鄰新台17線、西濱快速公路，鄰近中山高新市交流道及二高台南環線安定交流道。由台17號省道、西濱快速公路及已通車的南二高台南環線，串聯起中山高速公路、縱貫鐵路、台1號省道，形成快速便捷的交通網路。且距台南火車站約12公里。本工業區經本田路、安中路再經8號國道可通往台南科學園區，兩園區相隔約20公里，25分鐘車程。

　　台南科技工業區擁有完善的公共設施，公園化綠色環境上，31%以上開放空間，四週以循環水路隔離、土堤、綠帶及植栽形成自然之邊界，公園、綠帶、人工湖及循環水路分佈全區，利用步道系統串聯成網狀且保留紅樹林渠道，規劃親水性活動場所。

　　其電力、電信、中水道系統供水措施、污水處理廠及廢棄物處理中心、道路工程均以完善，另雨水、污水、自來水、電力及電信等基礎設施均已地下化。

　　該工業區引進之產業類別如下：

‧通訊工業－包括用戶設備、局用設備、傳輸設備、重要通訊產品零組件及其他相關工業。

‧資訊工業－包括電腦系統製造、週邊設備製造、重要精密零組件製造、微處理器、通訊關鍵零組件與產品、物件導向軟體 與視訊通訊作業系統、大型通訊系統及其他相關工業。

‧軟體工業－包括資訊軟體之規劃、設計、開發、研究、分析、建置、組合、測試、維護。電腦、電子、資訊、電信等製造業之研發單位、自動化規劃設計公司、IC設計公司及其他相關工業。

‧消費性電子工業－包括消費性電子成品、關鍵零組件及其他相關工業。

‧半導體工業－包括半導體材料、半導體裝罝及其他相關工業。

‧精密機械工業－包括精密工具機、能源監控系統、空氣壓縮機、鍋爐、精密機械零組件、自動化零組件、精密動力、傳動、制動系統、發電設備、輸電設備、變電設備、配電設備、節約能源設備、同位素生產及民生應用設備、半導體製造設備、錶蕊研製及其他相關工業。

‧自動化工業－包括自動他生產系統、自動化產業機械、自動化物流及倉儲設備、電力調度和配電自動他系統及其週邊設備、自動化包裝機械及其他相關工業。

‧航太工業－包括飛機機體結構及其零組件、發動機及其零組件、航空電子設備、航空液壓設備、航空電氣設備、專用維修及製造設備、地面導航通訊裝備、衛星本體及其相關設備、飛機內裝產品及設備、飛機維修與改裝及其他相關工業。

‧高級材料工業－包括特殊合金鋼、電磁鋼片、非晶質磁性材料及鐵心、超合金、鋁合金、銅合金、鑄造品、工程塑膠、高級纖維材料、高性能複合材料、微薄玻璃板及其他相關工業。

‧特用化學品－包括特用化學品及其他相關工業。

‧製藥工業－包括製藥、新藥發展、科學化中藥及其他相關工業。

‧生物技術－包括生物技術產品及其他相關工業。

‧醫療保健工業－包括診療保健儀器、檢驗試劑、生醫材料及元件及其他相關工業。

‧污染防治工業－包括廢棄物處理設備、偵測檢驗設備、處理機器設備及零配件、材料及處理劑及其他相關工業。

‧光電工業－包括液晶顯示器、光碟片、數位相機、發光二極體及光纖、光電元件相關產品及其它相關工業。

‧優勢產業－其他經經濟部工業局認定有應用科技改善製程，提昇產品競爭力或附加價值之科技產業。

台南科技工業區目前設廠家數依行業別統計如下表所示：

　　為了讓各位讀者了解台南科技工業區行情，本所針對台南科技工業區民國102~104年土地成交行情整理如下，其使用分區皆非都市土地使用管制之工業區丁種建築用地，目前內政部提供之資料，民國104年僅包含一至三月之實價登錄之資料。

(一)土地行情案例如下表所示：

(二)安南區科工段土地公告現值總額之漲幅如下表所示：

依上述資料所示，台南科技工業區之土地成交價格相當穩定、價格區間差異小，民國104年買賣案例目前僅有一件，其成交行情約落在6.4萬/坪；民國103年之成交行情約落在3.9萬/坪~5.8萬/坪；民國102年之成交行情約落在3.8萬/坪~5.8萬/坪。在合理價格上，應排除包含面積過大、面積較小或其他影響價格之因素等，大部分成交案例皆聚集於4~5萬/坪，土地公告現值之漲幅相較於其他區域波動幅度亦較小。上述明顯看出台南科技工業區之市場買賣價格呈現穩定趨勢，價格上之落差，主要在於坪數大小及連接對外主要通行道路及出入通線等。

　　政府推出多項房市政策，導致不動產市場成交量大幅縮減，其價格目前尚無明顯下降，主要因買方觀望、賣方等待，仍保持一場拉鋸戰，在工業區上，價格研判亦會因賣方無方承擔時間上的成本而降價求售，逐漸導向正常買賣交易價格。由上述觀點審視此次報導之台南科技工業區，可由前述資料發現台南科技工業區之土地漲幅幅度並無明顯起伏，現階段之土地價格區間位於4~5萬/坪。

　　以另一觀點來看，近年來臺南市推廣觀光工廠，隨著臺南觀光產業的發展，與全球產業觀光化的趨勢，鼓勵並協助臺南傳統產業，紛紛轉型成為觀光工廠，希望透過結合產業、教育、經濟與在地文化，加上文化創意與觀光旅遊的元素，打造具有獨特產業特色、歷史文化或觀光教育價值之觀光工廠，除帶動觀光新熱潮之外，更創立永續經營的傳產新藍海。

　　台南市目前觀光工廠總家數居全國之冠，民國104年6月為止，台南科技工業區內包含「腳的眼鏡的觀光工廠」及「音波工廠」，展望民國104年底，預定再有家具製作與開發蘭花生技兩家觀光工廠，將陸續加入，可預見台南科技工業區將成為觀光工廠與傳統工廠並存的工業區，在工業的成長下亦帶動觀光效益。以上提供給各位讀者參考，惟如有錯誤之處，尚請不吝指正，謝謝！

以上資料來源參考：

1.  經濟部工業局台南科技工業區

http://sv6306.ceci.com.tw/ttip

2.  經濟部工業局台南科技工業區服務中心

http://www.moeaidb.gov.tw/iphw/ttip/index.do?id=0

3.  中華民國經濟部

http://www.moea.gov.tw/MNS/populace/home/Home.aspx

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