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華信電子週報   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

週報

主題:

十分鐘搞懂房子出租了,租賃稅及健保補充保費該如何計算?

前言:

出租人將房屋出租了,除隔年要申報房屋租賃所得外,另還牽涉到租賃稅、健保補充保費;稅金該由出租人繳納亦或由承租人繳納;租賃契約上的租金是含稅或是不含稅,皆有待租賃雙方於簽訂租約時約定清楚,以免造成誤會。本期即將租賃所牽涉的費用及稅金整理說明給各位讀者詳知。惟如有錯誤或遺漏之處,仍尚請不吝指正,謝謝!

何謂租賃稅

依所得稅法子法各類所得扣繳率標準第2條規定:「納稅義務人如為中華民國境內居住之個人,或在中華民國境內有固定營業場所之營利事業,按下列規定扣繳:第五點、租金按給付額扣取百分之十。」。

另同法第13條規定:「中華民國境內居住之個人如有第二條規定之所得,扣繳義務人每次應扣繳稅額不超過新臺幣二千元者,免予扣繳。」。

依上所定,若出租之租金額未達2萬元者,不用預先扣取10%的租賃稅,但若租金額達2萬元以上者,則應按規定扣取10%的租賃稅。

何謂健保補充保費

依健康保險法第31條規定:「第一類至第四類及第六類保險對象有下列各類所得,應依規定之補充保險費率計收補充保險費,由扣費義務人於給付時扣取,並於給付日之次月底前向保險人繳納。但單次給付金額逾新臺幣一千萬元之部分及未達一定金額者,免予扣取:第六點;租金收入。」。

另在全民健康保險扣取及繳納補充保險費辦法第4條規定:「扣費義務人給付本法第三十一條第一項各類所得時,其單次給付金額達新臺幣二萬元者,應按規定之補充保險費率扣取補充保險費,並於給付日之次月底前填具繳款書,向保險人繳納。」。

依上規定若單次給付金額達新台幣二萬元者,應依法繳納1.91%(10511日起)的健保補充保費。

實例提問

楊先生有一店面,預計每月出租5萬元給A公司來做店面使用。A公司說明,訂約後的租金,要扣除租賃稅10%1.91%的健保補充保費,實際上每月支付給楊先生的租金為44,045元。楊先生有些不懂,特來詢問,關於出租房屋稅的計算方式。

地政士回覆說明

關於個人將房屋出租,其該有的稅賦,整理如下:

(一)  個人出租給個人:

假設月租5萬元來計算,租約簽定每月租金: 50,000

年租金收入:50,000*12=600,000

隔年5月申報綜合所得:

租賃所得:租金收入600,000*(1-43%) = 342,000

注意:

43%為租賃必要的損耗及費用。規定在每年「一百零五年度財產租賃必要損耗及費用標」。

※個人出租給個人無健保補充保費的問題。

()個人出租給公司:

應由「公司」每月支付給「個人」的房租中先預扣10%的稅金,公司再將預扣之稅款,在每月10日之前繳納給國庫。

在隔年一月底之前,「公司」必須依規定填寫扣繳暨免扣繳憑單,向稽徵機關申報,並將扣繳憑單送交給您。

而您在申報個人綜合所得稅時,也必須依據扣繳憑單上的「租金收入」及「扣繳稅款」納入您個人綜合所得中申報。

當然,「扣繳稅款」因為是您預繳的稅款,所以可以自您每年應納稅額中再做扣除。

健保補充保費係在單次給付租金金額達新臺幣二萬元者,應按規定之補充保險費率扣取補充保險費,並於給付日之次月底前填具繳款書,向保險人繳納。其費率為1.91%

所以,一般來講在訂定租約時,事先約定每月的租金費用是要『含稅』或『不含稅』

注意:

10%規定在「各類所得扣繳率標準第2條」。

※超過2萬才要扣繳,規定在「各類所得扣繳率標準第13條」。

※個人出租給公司扣繳及費率如下:

(1)二萬元以上。全民健康保險扣取及繳納補充保險費辦法第4條。

(2)費率:1.91%(105.1.1) 。健康保險法第33條。

 現假設月租5萬元來計算,分別說明『含稅』或『不含稅』:

1.含稅:

所謂含稅,意是說月租5萬元,包含房客每月要幫您代扣的10%租賃稅及1.91%的健保補充保費。

租約簽定每月租金: 50,000

每月實拿的租金:50,000*1-(10%扣繳率+1.91%補充保險費率)}=44,045

扣繳憑單的租金收入:50,000*12=600,000

扣繳稅款:5,000*12=60,000

健保補充保費:50,000*1.91%*12=11,460

隔年5月申報綜合所得:

租賃所得:租金收入600,000*(1-43%) = 342,000

預繳之扣繳稅款5,000*12=60,000元,可自該年度應納之所得稅中扣除。

2.不含稅:

所謂不含稅,意是說月租5萬元,要實拿5萬元,不包含房客每月要幫您代扣的10%租賃稅及1.91%的健保補充保費。相對的表示,租金必須提高!

租約簽定每月租金: 50,000元÷{1-(10%扣繳率+1.91%補充保險費率)}=56,760

每月實拿的租金:56,760 *1-(10%扣繳率+1.91%補充保險費率)}= 50,000

扣繳憑單的租金收入:56,760*12=681,120

扣繳稅款:56,760*10%*12=68,112

健保補充保費:56,760*1.91%*12=13,009

隔年5月申報綜合所得:

租賃所得:租金收入681,120*(1-43%) = 388,238

預繳之扣繳稅款56,760*10%*12=68,112元,可自該年度應納之所得稅中扣除。

結論

台灣的稅制往往散至各處,非專業人士往往無從檢視,遂常有漏稅漏報等情事發生。有時客戶並非故意要逃漏稅,而是對相關的法令並不熟悉所致。

台灣目前出租的房屋很多,出租的亂相亦層出不窮,真有賴政府提出一部租賃專法,將相關的出租管理規定,相關稅賦法令納入管理,民眾亦有清楚的法令可查詢依法繳稅。

※以上結論僅就本案之基本資料及文中所說明之條件進行試算,因每個個案其狀況不一樣,計算之金額及建議僅提供參考,若有疑問仍應請教專業之地政士(代書)

 

 

 

 

以上資料來源參考:

1.   鄭志明 不動產估價師/地政士

 http://a0936151681.blogspot.tw/2017/07/blog-post.html

 

 

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