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華信電子週報   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

週報主題:

10分鐘~搞懂土地分割理論(法規篇)

 

前言:在現實生活中,因共有型態之土地常造成處分或使用上之不便,使得共有土地需要進行分割的實例相當多,而本事務所亦常會接觸到有關土地分割的估價,舉凡協議分割、調解分割或是裁判分割,於估價過程中需要考慮的因素均相當多,均需要估價師鉅細靡遺的做出合理的價值判斷。因此於本期與下期之電子週報,將分別針對土地分割之理論(法規篇)與實務(估價篇)作探討,先由法規部分建立完整的土地分割觀念,再藉由實務上估價的案例了解進行土地分割估價需要考慮哪些因素,以幫助讀者將法規與實務融合在一起。惟如有錯誤或遺漏之處,仍尚請不吝指正,謝謝!

共有土地之分割方式

民法第824 條第1 項規定:「共有物之分割,依共有人協議之方法行之。」同條第2 項規定:「分割之方法不能協議決定,或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者,法院得因任何共有人之請求,命為下列之分配:一、以原物分配於各共有……得以金錢補償之。」(詳細內容列於第2頁)

故由民法第824 條可知分割有協議分割及裁判分割2種方式,其中協議分割者,乃各共有人於審判外為分割之方法也,有省費、和諧、迅速之利益。然協議決裂時,亦應設有補救之方法,使欲分割之共有人得向不欲分割之他共有人提起訴訟,求為分割同意之判決,以免欲分割而不得分割之弊,進而消滅共有關係及促進土地利用。

另土地法第34條之16項規定:「依法得分割之共有土地或建築改良物,共有人不能自行協議分割者,任何共有人得申請該管直轄市、縣 () 地政機關調處。不服調處者,應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理,屆期不起訴者,依原調處結果辦理之。」故共有土地之分割方式共有協議分割、裁判及調解分割等3種方式,其相關差異說明如後。

 

協議分割

()意義:協議分割,乃共有人因意思合致,就共有土地所為實行分割之方法,原則上依共有人協議之方法為之,此項協議不以書面為必要,凡有明示或默示之意思表示,對分割之方式為事前之同意或事後之追認者,均認為有分割之協議。

()方法:共有物依協議之方法分割時,協議分割之方法,法無限制,通常依民法第824條第2項所定之方式為分割,但不以此為限。以原物分割、價金分配、原物分割與價金補償交互運用,或以抽籤之方式為分割均可。

裁判分割

 

()意義:共有土地之分割,可依共有人之協議為之,惟應經全體共有人同意,方可成立協議分割,因此少有成立協議分割之可能,致消滅共有關係之分割目的無法達成,特提供共有人不能協議分割時,得聲請法院為裁判分割,提供解決之道。法文雖訂「請求分割」,惟實際係以「訴訟」為之。

()起訴之要件:

1.應由欲分割之共有人對其餘全體共有人提起之:共有土地之分割,為廢止共有關係,對於共有人全體均有利害關係,需由全體共有人為之。

2.須無民法第823條第1項但書所訂分割之限制存在。第823條第1項規定:「各共有人,除法令另有規定外,得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者,不在此限。」

3.須有分割請求權:原告及被告須為共有人,且有共有關係存在,究否有共有關係,則應以登記為判斷之依據,如僅係買受共有物之應有部分,尚未完成共有物移轉登記之物權行為者,自非共有人,而無分割請求權。

4.共有人間不能為分割之協議:法文雖僅以「分割之方法,不能協議決定者」,為訴請裁判分割之前提,解釋上,應包括共有人間不願分割者。是以,必須共有人間不能協議分割時始得訴請法院為裁判分割,不得未經協議,逕為起訴。

()裁判分割之分割方法:

依民法第824條:「共有物之分割,依共有人協議之方法行之。分割之方法,不能協議決定者,法院得因任何共有人之聲請,命為左列分配:一、以原物分配於各共有人。二、變賣共有物,以價金分配於各共有人。以原物分配時,如共有人中,有不能按其應有部分受分配者,得以金錢補償之。」是以,法院裁判分割共有物之方法有三:(1)原物分配,(2)變價分配,(3)原物分配兼金錢補償,且應以此三種之分割方法為限,除此以外之分割方法,均屬與法有違,法院不得採行之。

 

調解分割

如前述,有關土地分割之方法,除民法所訂之協議分割及裁判分割外,共有人不能自行協議分割時,任何共有人得依土地法第34條之16項規定聲請該管地政機關調解。經全體共有人同意者方為調解成立,不得以多數決為之即達成協議分割;如不服調處者應於接獲調處通知後15日內向法院訴請處理。否則,依原調處之結果辦理之。

上開調解分割在形式上雖屬共有土地分割方法之一,然不過係地政機關為促進土地利用,積極參與共有土地之分割,使共有人達成協議之方法而已,故實質上仍係共有土地協議分割,地政機關並無分割裁決之權利,仍應獲得共有人全體之同意。

 

結論

以上係針對土地分割之理論(法規篇)作深入探討,相信讀者們不難發現,三種分割方式以裁判分割之規定內容最多,因為要共有人間依協議分割或調解分割方式達成共識實屬不易,因實務上各共有人除了利益上的考量外(大部分的人都想分到臨路條件或地形較方整之土地,且共有人間往往有自己屬意的分割方式,不易達成共識),亦有非利益上的考量(例如部分共有人於部分土地上有自己的建物坐落,故一定要分到該區域之土地),始得土地分割最後不得不以裁判分割進行。下一期電子週報將針對土地分割於實務上估價的方式進行探討,敬請各位朋友期待。

 

 

 

 

 

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hunhsin 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(3) 人氣()


留言列表 (3)

發表留言
  • Joey
  • 您好 我想請問您 若是土地分割一次過後可以再次分割嗎?!如果小坪數可能只有兩三坪也可以分割嗎?另外請問如果在台中是要去台中的地政事務所辦理分割嗎? 謝謝您
  • 韓筱咪
  • 請問裁判分割是以公告現值計還是公告地價計費
  • 悄悄話