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華信電子月報 <不動產行情、不動產估價、不動產法規類> |
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前言：繼第399期電子報針對新北市進行108年之住宅行情更新後，接著本篇電子報針對新北市進行成交行情更新，撰稿當時內政部不動產資訊平台之資料雖登載至108年第二季，惟因108年第一~二季資料筆數過少，故本週電子報仍僅係以107年第四季之資料為準，惟如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！
買賣契約價格係指貸款人於貸款時，提供金融機構之買賣契約所記載價格，不代表實際成交價格。因此，不能免除有實際成交價格與買賣契約不同之情形，可能於提供實價登錄登載時，將買賣契約之成交價格提高以創造後市；可能於提供金融機構撥貸時，將買賣契約之成交價格提高以增加貸款金額。惟此兩種情形皆為使公務人員登載不實罪及偽造文書等涉及刑法之犯罪行為。上述因為道德風險而造成統計上的偏差之部分則不在本次討論範圍。
筆者係將台北市屋齡0~10年之公寓、電梯大廈107年第四季之買賣契約價格整理及分析如下圖，其中松山區單價主要分佈於60~75萬元/坪上下，大安區單價主要分佈於80~100萬元/坪，中山區單價主要分佈於60~100萬元/坪，中正區單價主要分佈於80~100萬元/坪
大同區單價主要分佈於60~80萬元/坪，萬華區單價主要分佈於45~60萬元/坪，文山區單價主要分佈於40~60萬元/坪，南港區單價主要分佈於50~70萬元/坪。
內湖區單價主要分佈於40~60萬元/坪，士林區單價主要分佈於50~80萬元/坪，北投區單價主要分佈於35~60萬元/坪，信義區單價主要分佈於60~80萬元/坪。
綜合以上分析，台北市行政區中住宅價格約略分為四個級距，大安區與中正區住宅價格相對其他行政區為高，其次為中山區、松山區及信義區，第三為士林區、南港區、大同區，最後則為萬華區、北投區、文山區、內湖區。
筆者整理台北市108年實價登錄中，扣除掉特殊交易情形及一樓產品，屋齡0~10年之公寓、電梯大廈之成交情形如下表：
因台北市多有所謂指標性的豪宅建案，該案價格往往與該行政區域之價格有著相當程度之落差，是以實價登錄價格高低排序之呈現上與契約單價集中區間排序不盡相符，若由最低成交單價來排序，則相對會與契約單價集中區間排序比較相符。
以上資料來源參考： 內政部不動產資訊平台http://pip.moi.gov.tw/V3/A/SCRA0301.aspx
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