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華信電子月報 <不動產行情、不動產估價、不動產法規類> |
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前言：在許多法規條文中都有提到「市價」一詞，通常與民眾權益最切身相關也最容易引起爭議的就是協議價購＂市價＂、徵收補償＂市價＂，本期就估價師評估的市價、民眾心中的市價與政府所稱的市價三者立場、觀點來做解析，惟如有錯誤或遺漏之處，仍請不吝指正，謝謝！
土地徵收條例第11條第四項規定「協議價購，應由需用土地人依市價與所有權人協議」，第30條第一項規定「被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價」，並且有規定「前項所稱市價，指市場正常交易價格」。何謂正常交易價格呢?不動產估價技術規則明確訂出正常價格「指具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值，並以貨幣金額表示者」。
就買賣雙方所構成的市場價格而言，賣方期望售得的價格高出其「底價」愈多愈好，最不願在底價時出售，因為此時利潤最少。當然買方也願在「上限」買到一定品質的不動產，因為買方所期望的價格愈低愈好。在這種互相對立的情況下，唯賴兩者在價格上達成協議才有成交的可能，此即為成交價格，它是一個固定數字。 市價則為一項資產在公開市場上出售，經過一段合理期間，找到一位對該資產有使用知識和使用能力的購買者，並提出最高的貨幣價格，而這個價格通常是買賣雙方在無任何壓力下所議定的。因買賣雙方對不動產之資訊不對稱及行為易受情緒影響，正常合理的交易行為不易認定，故一般將成交價格拿來比較以取得市價，所以市價會形成一個有上下區間之範圍。
在協議價購、徵收補償時，民眾站在賣方立場，當然希望價格越高越好，尤其是自己犧牲私有土地，成就公眾的利益。且法規又說政府依市價與所有權人協議，民眾自然覺得市價應有商量的空間。 而因為每個人資訊獲得的能力不對稱，有的人可能在比較別人和自己土地的價格時，因為錯誤的來源或對資訊的解讀，而對自己土地的市價有錯誤的認知，心中的市價就此定錨了。
估價師以實價登錄的成交價格為基礎，去除其中的差異點，評估每一筆土地的市價，這時候的市價是隱含著最有可能的售價的概念(非可以殺價的建議售價、開價)。
因為現在有不動產估價師這個行業，而市價的評估是屬於估價師的專業範疇，所以政府通常委託估價師評估市價作為依據。
政府和民眾，分別站在買方和賣方的立場，以估價師所評估的最有可能的售價，達成價格上的協議。我們設想一個情況，兩筆相鄰的土地，條件都一樣，分別屬於A、B兩個所有權人，估價師評估市價為每平方公尺5,000元，A和政府議定每平方公尺5,500元，B和政府議定每平方公尺5,000元，此時，政府是否有圖利A的嫌疑?這就是政府無法和民眾議價的難處。
財產是民眾安身立命的工具，任何決策都是終身大事，本期以三方的立場觀點來解析市價與成交價格之差異，祈能讓溝通的雙方能有對稱的資訊可以判斷。 以上資料來源參考： 1. 張金鶚教授-我國不動產市場之現況與未來
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